观点网众多玩家入局物流赛道后，REITs赛道未来或将变得越来越拥挤，作为港交所“饮头啖汤”物流地产REITs的顺丰房托交出了上市后第一个完整年的成绩单。
3月16日下午，顺丰房托举行媒体业绩会，出席会议的管理层包括行政总裁兼执行董事翟廸强、投资总监康锦杰以及财务主管何思婷。
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财报显示，2022全年顺丰房托收入达4.22亿港元，物业净收入达3.44亿港元，分别按年增长16.8%和19.3%；可分派收入达到2.22亿港元，按年增长1%；每基金单位分派总额为27.74港仙，派息比率为100%。
从2021年5月上市至今，翟廸强于会上表示，公司将资产包由60亿港元变成120亿港元的目标并没改变，但由于经历了金融市场动荡、疫情的影响，收购因为各种原因会推迟。
高出租率
顺丰房托四个物流项目保持着较高的出租率水平，整体出租率由2021年12月31日的95.8%增加至2022年12月31日的98.2%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
据观点新媒体了解，香港青衣物业收入3.18亿港元，占总收入比例达75.4%，较上年贡献份额减少3个百分点；出租率由2021年的92.6%提高至2022年的97.3%。其中。65.9%的可出租面积乃租予顺丰控股股份集团租户。
佛山物业是为顺丰“量身订造”的项目，因而出租率保持在100%，收入达到5.47亿港元；芜湖物业上半年受到疫情冲击，出租率明显下滑，整年出租率有所回升。
作为上市后首个购入的长沙物业成绩亦不错，贡献了6.5%的总收入。2022年6月完成收购后，顺丰房托提升了其表现力和运营能力，于2022年12月31日的出租率增加至99.1%，估值也较收购时上升3.6%。除快递物流行业外，租户更涵盖餐饮、第三方物流及科技等行业。
有研究指出，生鲜电商与速冻食品消费或将成为我国冷链潜在爆发点。但冷库需求骤增下，能符合要求的物流仓供不应求。
顺丰房托引入食品供应行业的新租户在香港青衣物业内设置冷库设施；长沙物业亦有一个冷冻仓租给与饮食有关的企业。
“冷冻仓在香港方面的需求是持续增加”，翟廸强表示，公司会继续密切留意高标仓和冷冻仓的发展，新收购的项目里也会留意租客的需求。如果有这方面的特别需求，决定投资项目时会考虑是否有特定的需要。
物业估值方面，截至2022年底，物业组合总额为 73.78亿港元，按年上升了12.8%，主要原因是收购长沙物业。如若不计算长沙物业，物业价值按年上升3.2%。
由于市场租金上升，使香港青衣和广东佛山的物业分别在估值上升5%及2.4%（以当地货币计值）。而安徽芜湖的物业估值按年下跌了3.5%，是因为政府政策的改变导致其他收入减少。
在2021年度业绩会上，翟廸强曾表示，“目标是上市两年内将我们的总资产从现时的60亿扩大到120亿港元。”
于2022年12月31日，顺丰房托总资产为78.18亿港元，2021年底为70.1亿港元。距离5月这一上市两周年节点已经没有很多时间，完成上述目标显然不可能了。
翟廸强对此解释，金融市场动荡、新冠疫情的影响，对各行各业或者顺丰房托的投资步伐是有影响的。“我只可以说我们当时订立的目标希望将资产包翻一番的目标没有变，但是时间表方面因为各种原因会推迟。”
他并未指出具体完成目标的时间，但表示顺丰房托会继续努力，与顺丰集团合作研究如何增大整体的基金资产规模。
合资扩募？
通过收并购可以实现快速的资产规模增大。
翟廸强透露到，顺丰房托将更加专注大湾区和成渝地区，以及发挥顺丰集团在这些地区的业务优势，去寻找新的投资目标。
顺丰集团在这些地区已有项目完成开发、在营运，有些是在建中，在未来一两年会落成。翟廸强称，“现时看到顺丰集团是有足够资产使我们达成目标，但更大的问题是我们这个房托基金在未来有多少融资能力去收购这些项目？”
翟廸强表示，目前做股本融资是非常困难，因为顺丰房托基金单位价格偏低，短期内暂时不会考虑通过增发基金单位去融资，所以首先考虑的是在银行借贷方面有所增加，也希望通过与不同银行的友好关系增加贷款。
截至2022年底，顺丰房托的资产负债比率（总借款占总资产的百分比）为33.9%，而总负债占总资产的百分比为45.5%，2021年12月31日则为41.6%。受限于房托基金50%借贷比率，顺丰房托也不可能“一口吃成一个胖子”。
处在金融市场较为波动的环境下，利息上升情况导致融资成本的提高，也影响着分派。
数据来源：企业公告，观点指数整理
不难看出，利息支出占可分派收入的比例由2021年的15.95%增长至2022年32.99%。
2023年HIBOR狂飙情况并未见到有暂停的迹象。今年1月，顺丰房托发布了作为基金管理人的费用将会以发行新的基金单位进行收取。如果运营不理想或融资成本猛增，这个方案可以维持基金分派在一个比较稳定的水平。
除了银行贷款，顺丰房托也希望寻找一些合作伙伴，合资收购项目。
对于合资项目将会是大股东还是小股东的疑问，翟廸强表示，顺丰房托与一些企业或私募基金有过初步接触，还没有开始谈具体条款，但作为房地产信托基金，只要按照守则要求能够做到有一个实质的管理时，顺丰房托占的合作项目比例是非常有弹性。
“短期内，我们会通过收购新项目降低风险，但仍然觉得租客质素非常重要。” 翟廸强称。
报告期末，顺丰控股股份集团租户占了可出租面积的78.8%，并于年度内为总收益提供约74.1%的贡献。
翟廸强表示，顺丰集团是其一个非常有策略性的合作伙伴，他们租用顺丰房托的地方，顺丰房托提供好的服务，也希望继续租用其地方。“所以我们觉得在未来这段时间，顺丰集团作为一个主要租户这件事是会维持下去。”
以下为顺丰房地产投资信托基金2022年度全年业绩发布会问答实录：
现场提问：此前的目标是想将资产价值倍增，这个目标完成时限是否会延长？
翟廸强：我们两年前上市时定下将整个顺丰房托基金的资产包倍增的目标。从我们2021年5月上市到现在差不多2年，包括金融市场的动荡、新冠疫情的影响，对各行各业或我们的投资步伐都是有影响的。
我只可以说我们当时订立的目标，希望将资产包翻一番的目标没有变，但是时间表方面因为各种原因会推迟，到底是什么时候可以达到这个目标，暂时不是很适合去做一个指引，因为市场仍然很波动，但是我们会继续努力，与顺丰集团合作研究如何增大我们整体的基金资产规模。
现场提问：今年会否有注资或收购计划?会以何种形式应付资金需求?
翟廸强：在动荡的金融市场，要做股本融资是非常困难的，所以首先考虑的是在银行借贷方面有所增加，也希望通过与不同银行的友好关系，可以增加他们对我们的贷款。
但银行贷款方面会有一个限制，因为始终房托基金的规定是最高的借贷比率只可以到50%。所以我们也会开始与不同的潜在的合作伙伴研究合作收购，可能组成合资公司收购项目，让我们用同样的资金可以收购更多的项目，壮大我们整个资产包的规模，让投资者可以继续有一个稳定增长的基金单位分派。
现场提问：公司会关注大湾区和成渝地区，顺丰集团在有关地区有多少项目可供考虑？收购上有什么具体要求？
翟廸强：集团的公开年报、公开资料有披露，集团在这些地区已经有些项目开发好、在营运，有些是在建中，在未来一两年会落成。
现时看到顺丰集团在这些地区的资产是足够使我们达成资产包翻倍的目标，但更大的问题是我们在未来有多少融资能力去收购这些项目？除了考虑银行贷款，我们也希望寻找一些合作伙伴合资收购，更快地达成目标，收购更多的项目。
我们与一些企业或私募基金有过初步接触，还没有开始谈具体条款。但作为房地产信托基金，我们只要按照香港房地产信托守则的要求，能够做到有一个实质的管理时，我们占的合作项目比例是非常有弹性的。
现场提问：现在大部分物业都是租给顺丰集团，未来有没有计划让租户基础更加多元化？
翟廸强：关于租户组合方面，主要是看租户本身的质素。现时4个物业里，顺丰集团占了超过70%的面积，也为我们提供了接近80%的租金。在短期内，我们会通过收购新项目降低风险。
顺丰集团是我们一个非常有策略性的合作伙伴，他们租用我们的地方，我们提供好的服务，我们也希望他们继续用我们的地方。所以我们觉得在未来这段时间，顺丰集团作为一个主要租户这件事是会维持下去。
现场提问：国内高标仓和冷冻仓供不应求，会不会考虑增加这方面的资产？
翟廸强：过去这五六年，中国在物流地产方面的投资是非常大的，各个省市都有不同规模的仓库在发展或已经发展得很好。但个别地区的物流仓的出租率其实不是太理想，有些地区的空置率超过20%都有。所以我们在找新的投资项目时也要很小心。
我们也留意到市场里高标仓的出租率相对来说会比较好、比较优胜，因为现时需要物流服务或者是物流仓储的租客的要求是相当高的，某些传统的旧式物流仓未必满足得到他们的要求。
冷冻仓的需求也是在增加的，这个增长来自于对于鲜活食品的要求。以香港青衣为例，除了本身有一个有规模的冷冻仓，也招揽了一个新租客，投放了不少的资金租给他们的地方建成了一个冷冻仓，这代表冷冻仓在香港方面的需求是继续增加的。
我们去年新收购的长沙项目有一个冷冻仓，是租给一个国外的与饮食有关的企业。我们会继续密切留意这方面的发展，新收购的项目里也会留意租客的需求，如果有这方面的特别需求，我们在决定投资项目时也会去考虑他们是否有特定的需要，包括高标仓或冷冻仓的需求。
