观点网面对遇冷的土拍市场,背靠国资的建发房产2022年逆市拿地,而迈入2023年之初,建发股份更是“壕气”收购红星美凯龙。


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3月30日晚间,建发房产下属上市平台建发国际陆续披露了2022全年业绩报告。建发是去年逆市发展的黑马之一,通过对运营数据、财务状况及未来发展的观察,外界得以对其有更清晰的认知。

期内,建发国际实现总收益约996.36亿元,较经重列数据同比增长约82.6%;毛利约152.19亿元,同比增长约67.6%;公司权益持有人应占利润约49.34亿元,同比增长约38.9%。

10%-20%增长

作为A股上市公司,建发股份主营供应链及房地产业务,房地产业务包括建发房产还有联发集团两大公司。

据观点新媒体了解,2022年,供应链运营业务实现营业收入6963.19亿元,同比增长13.86%;实现归属于母公司所有者的净利润40.14亿元,同比增长23.07%;净利率为0.61%,同比增加0.06个百分点;净资产收益率为19.36%。

分业务看,房地产业务分部期内实现营收1364.93亿元,同比增长41.73%;归母净利22.67亿元,同比下降21.23%;净利率为5.15%,同比减少2.92个百分点;净资产收益率为8.93%。

合同销售方面,地产业务板块合计实现合同销售金额2097.25亿元(全口径),同比下降3.60%,降幅远低于行业水平。其中,建发房产实现合同销售金额1781.99亿元(全口径),同比增加1.60%;联发集团实现合同销售金额315.26亿元(全口径),同比减少25.26%。

建发房产旗下建发国际,于2022年实现收入996.36亿元,同比增长约82.6%;物业开发业务收入占966.48亿元,同比增长约83.8%。毛利率15.28%,同比减少1.36个点;归母净利润49.34亿元,同比增长38.9%。

销售端则实现权益合同销售金额1215.2亿元,对应建筑面积609.6万平方米,同比分别减少6.6%、10.7%。

参加建发国际2022年度业绩发布会的投资者向观点新媒体表示,该公司会追求比去年的增长,希望能够实现10%—20%的增长。按此计算,2023年的权益销售目标将是1337-1458亿元。

按全口径销售金额计算,2022年的建发房产一举冲至行业前十,如若同是以10%-20%销售目标增长,将是两千亿左右的销售规模。

管理层提到,再加上今年新拿地,建发国际2023年整体可供销售货值可能会是3000亿元左右,具体的调整还需根据市场和销售的支撑状况。

投拓方面,建发2022年摘得62宗地块,全口径拿地金额合计约1030.25亿元,其中一二线城市拿地金额占比达92%,重点在上海、厦门、北京、杭州等地获取多个项目,而在一、二线城市的土地储备(未售口径)预估权益货值占比约70%。

近年增加在一二线城市的布局,建发呈现出“区域聚焦、城市深耕”的拿地策略,这有助于保证未来的销售及回款效率。2022年,建发房产实现全口径回款金额1704亿元,回款比例达96%;联发集团实现全口径回款金额329亿元,回款比例达104%。

上述投资者转述称,建发国际今年将围绕约2000亿元货值的目标进行拿地。

建发国际管理层透露到,今年第一季度虽然一些热点城市拓展比以前难度大,但公司拿到一些三、四线城市核心位置改善性产品地块。“除了好的一二线城市地块要去拿,但对符合改善性需求的三四线的土地也会加强拓展,特别是较为熟悉和有包握的福建省乃至长三角的区域。”

这或是建发国际的拿地变奏。此前土储结构向核心一、二线城市收缩调整,而今更多透露出争取三四线城市核心位置改善性地块的拓展方向。

期末,建发房产土地储备面积(全口径)1673.85万平方米,同比减少19.82%;联发集团土地储备面积(全口径)688.36万平方米,同比减少13.12%。建发拥有较为充沛的土储,能够满足未来短期的发展需求。

2022年,房地产整体销售减少的寒冬之下,建发房产实现同比增长,不乏与保利、万科等企业“雪中争俏”的韵味。

净利率再下跌

2022下半年,房地产融资端有所放松,建发国际亦趁此机会在7月及12月完成配股融资,累计获取13亿港元。

自2015年起,建发国际几乎每年都会进行配股融资,每次配股金额在10亿港元以内。虽然短期内会存在摊薄股东回报的问题,但从长远发展来看,合理的权益融资能够使得企业有较好持续增长的动力。

快速的规模扩张之下,建发国际把压力转置于债务及利润之上。

于2022年末,建发国际录得净负债417.67亿元,较经重列2021年末的375.09亿元增加了42.58亿元;净负债权益比率约为52.59%,较经重列的2021年约58.36%有所下降。

对于有息负债增长放缓,投资者向观点新媒体转述建发国际管理层说法称,主要是去年年底主动提前还债。

借款总额当中,约86亿元须于一年内偿还,约827.15亿元须于一年后但在五年内偿还。期末,建发国际银行及手头现金502.81亿元,较经重列的2021年约483.51亿元增加了19.3亿元。据此计算,现金短债比为5.85倍。

2022年末,建发国际存量有息负债的平均融资成本约4.33%,较2021年末的4.69%下降36个BP;另有银行已批未提金额约348亿元。

虽然建发国际融资成本有所降低,但同为国资背景的越秀地产加权平均利率仅3.11%,建发国际仍具有不小的下降空间。

另外,多家房企在2022年报中都进行了大额的存货减值计提,从而导致利润的减少。

建发国际的行政开支由截至2021年12月31日止年度(经重列)约10.19亿元增加至本年度约44.42亿元,增加约34.23亿元。这主要由于本年度计提物业存货拨备增加所致。

以净利润率作为考核的建发国际,2022年净利润率降至5.6%,为上市以来的最低点。管理层表示,这主要是受到较高减值的影响。

“从结转来看,可能2024年的影响就会小很多,因为目前整个销售端的利润率也在提升。总体而言,销售端的利润率基本判断可以说是比较触底的状态。”

建发股份更是计提各类资产减值准备合计62.25亿元,将减少归属于母公司股东的净利润27.50亿元。

应收账款计提坏账准备4.05亿元,其他应收款计提坏账准备6.11亿元,存货计提跌价准备51.1亿元(其中房地产业务计提存货跌价准备48.39亿元),合同资产计提减值准备7395.32万元。

其中,宿迁·誉璟湾项目计提存货跌价准备4.5亿元,宿迁·文瀚府项目2.88亿元,佛山·三堂锦园项目2.54亿元,济南·玖熙府项目2.4亿元,南宁·和鸣项目2.16亿元等。

此外,建发股份收购美凯龙的交易到目前为止尚未完成。投资者告诉观点新媒体,建发国际管理层认为可能做到协同的效果,美凯龙在家居、家电、建材有其优势,可能会提供一些较优质的服务,价格也有些优势;而美凯龙作为经营商类,对于建发协同拿地或是有一定的帮助。

他强调,这都是一些设想跟可能性,后续的安排推进可能需要根据后面的具体情况再具体分析,对美凯龙目前还没办法深入地做一些工作安排。

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