21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道


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房地产市场销售情况持续回暖,融资端也在逐渐回归正常。

克而瑞研究中心统计数据显示,今年3月,80家典型房企的融资总量为608.93亿元,环比大涨43.4%,同比减少31.3%。累计数据来看,今年前3个月,80家典型房企的累计融资总量为1620.25亿元,同比减少27.91%。

尽管相比去年同期有一定规模的缩减,但是环比数据的攀升显示出房企融资整体上已经有明显恢复,合理的融资需求也逐渐被满足。随之而来的是,去年在投资上较为保守的房企,今年在感受到市场的暖意之后,有不少也重启拿地,开始在土地市场上抛头露面。

随着销售、投融资逐渐步入正常发展轨道,房地产行业也看到了曙光。不可忽视的是,受到过去几年房企举债扩张的影响,目前房企在资产负债表上仍然面临阵痛,其运营面上也仍将存在挑战。顺利闯关的关键,仍在于政策端、融资端和销售端的合力。

融资回归

与之前房企依赖境外债融资不同,本轮房企融资主要集中在境内。

根据克而瑞研究中心的统计,今年3月,房企境内债权融资525.91亿元,环比增加36.1%,同比减少13.5%;而境外债权融资仅录得12.78亿元,环比减少36.9%,同比减少88.1%;资产证券化融资为35.01亿元,环比增加94%,同比减少79.5%。

在经历去年的周期性收缩之后,目前留下的房企多数信用背景较为优秀,因而也进一步推动了融资成本的走低。

克而瑞研究中心统计,今年3月,80家典型房企新增债券类融资成本3.72%,环比下降0.41个百分点,同比下降1.1个百分点;今年前3个月,80家典型房企新增债券类融资成本3.98%,较2022年全年下降0.25个百分点。

不仅整体的规模得到了环比提升,今年3月房企的信用债发行总量也有明显变化,不仅国央企,优质民营房企也得到了一定的扶持。

根据中指研究院监测数据,从融资结构来看,今年3月房企信用债融资667.7亿元,同比上升15.9%,环比上升100.9%,其中有3家民企在信用保护工具的支持下成功完成信用债发行;信托融资40.6亿元,环比上升35.8%;ABS融资209.6亿元,环比上升273.3%。

针对当前的融资现状,中指研究院分析认为,伴随“三支箭”等融资利好政策持续释放,当前融资环境正在回暖,特别是境内信用债,一季度信用债月度发行额同比降幅由负转正;但海外债等渠道发行规模仍在下降通道,表明投资人对行业风险仍有顾虑和考量,多数投资人仍在持续观察销售市场复苏进度。

中指研究院预计,随着市场持续回暖,行业信心得以修复,融资效率将有进一步释放的空间。

实际上,今年一季度房企融资有积极明显的变化之下,房企目前对融资端的开闸仍然保持克制、审慎。

一家运营状况良好的华南民营房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者,去年之后,目前留下来的这些房企,“要么融资渠道很畅通,要么资产还有销售情况都还可以,能对资金流形成支撑。今年偿债安排也比较明白,所以融资上的整体需求反而不会特别迫切,有需要再做,也不会去扩张。”

可供对比的是,今年3月,房企融资额规模较大的分别有越秀地产和建发房产等,均为近两年扩张意愿强烈的房企。

重启投资

融资重新步入正常轨道后,房企今年要解决的首要问题,仍然是生存。房地产行业作为资金密集型行业,其正常运转有赖于销售、融资与投资的配合。因此,房企要保证未来几年仍然能够“活着”,最要紧的一件事情,就是重启投资。

于是,在今年的土地市场上可以观察到的一个现象是,不少去年收缩投资的房企,今年都开始大规模拿地,例如龙湖、金地等。

其中,金地于今年3月竞得位于西安浐灞生态区的一处地块,出价3.4亿元;而龙湖则于同月参与深圳土拍,分别拿下了光明区、龙岗区的两宗土地,作价24亿元。

在金地拿地之后,金地集团董事长凌克还阐述了他的投资动力理论:房企经营就像踩单车,只有向前蹬,努力前行才不会跌落。稳健的新项目投资应该成为企业持续健康发展的动力。

凌克说,“地产公司要生存,就要努力做一些优质的投资,实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环。金地公司今年要主动把握土地投资机会,夯实公司发展基础。”

这也是许多重启拿地的房企目前的共识。

一位TOP20民营房企的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“今年,我们内部也是一直强调要拿地,这并不是因为我们想扩张,而是不拿地我们就会掉下去,就会‘枯萎’。如果按照之前高周转的模式,我们一年不拿地,剩下的项目就不太多了。”

不仅如此,在当前的市场环境下,金融机构对房企融资的审视标准仍然严格,如果要将投资、融资和销售都“转起来”,必要的投资是必不可少的。

“虽然利润很薄,但是能有拿地机会的话,还是要去试试看。今年如果还是没有土地进账,我们就要考虑这个公司是不是会没了,所以还是要动起来,因为现在融资环境相比去年也要好一些,能够支撑我们必要投资。”一位中型房企区域的人士对21世纪经济报道记者指出。

但是,虽然房企拿地是今年的重点,但整个市场都看到了这种趋势,也意味着竞争的激烈程度会进一步提升。就连万科,都不得不对此作出新的应对和规划。

在今年万科的业绩会上,万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海提到,今年以来房企投资聚焦在核心城市,获取几率不大,所以万科在研究差异化的投资策略,找到一些合适的项目。

连万科都焦虑拿地的问题,今年核心城市的土地市场竞争的激烈程度可想而知。融资加持只是前提,房企面向未来的投资策略,正是考验房企战略眼光的重要指标。

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