21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道
随着公募REITs在中国启航，其正逐渐被不动产持有方视作是沉淀资产首选的变现渠道。REITs的兴起固然为之创造了可能，但必须承认的是，许多持有不动产较多的企业，囿于客观条件以及主观因素，仍难以将旗下不动产成功包装以满足公募REITs上市的条件。
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公募REITs的政策条件逐渐走向成熟，企业也纷纷作出研判与应对寄望能积极搭上REITs的资本快车，但如何打造具有稳定回报且可持续运营的资产，是当下要紧的问题。
实际上，将时间跨度拉长，公募REITs在境外的运作已经比较成熟，也有较多的经验可以分享以及复制。第一太平戴维斯作为国际化的房地产服务商，在REITs运作上也有相关心得。
第一太平戴维斯广州估值及专业顾问服务部负责人周志鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，资产重组和运营涉及税项相对复杂，一直影响着产权人发行公募REITs的积极性，这是以往国内资产运营方在海外资本市场发行REITs产品的重要原因。随着深入推进公募REITs，配套的税收政策也有调整需要。
REITs运营不易做
21世纪经济报道（下称“21世纪”）：公募REITs在中国发展加速，这对不动产持有方在打通“投融管退”的全链条上有什么样的作用？
周志鹏：公募REITs的试点目前主要是基础设施，这类不动产一般规模较大，以往大多通过大宗资产交易、公司股权交易或者整体IPO的方式退出，变现能力不强。
公募REITs为不动产持有方从重资产向轻资产转型提供了更多路径，有助于优秀的不动产运营企业盘活、孵化增量，符合高质量发展的要求。不动产运营企业通过REITs实现退出后，资金也能够实现有效回流赋能，在其他不动产上继续复制“投融管退”，实现持有方、运营方和投资方三赢，而这也有利于社会资金参与到这个领域，增加投资渠道。
21世纪：首批公募REITs主要以基础设施类资产为主，包括产业园、保租房等。从你第三方的角度看来，针对这两类资产的运营以及保值增值，需要注重哪些方面？
周志鹏：租金是社会发展成果的一部分，只有租户发展好了，租金才有提升的空间。
产业园是培养孵化企业和产业链的载体，招商引资的手段，过高的租金不利于产业群的形成、聚集与发展。坚持长期经营的思维，提供优惠的租金，用产业链的角度招商引资，吸引更多上下游的企业整体进入，协同发展；此外，也可通过配备丰富便利的硬件配套，专业齐全的软件配套助力进驻企业做大做强，这样才能反哺不动产，有利于保值增值。
而保障性租赁住宅面向为中低收入、住房困难家庭等群体，具有更明显的补助性质。租金收入受限，管理成本的控制，直接影响利润。通过降本提效，精细化管理，才能提升不动产的收益回报水平。
商业地产等风来
21世纪：前段时间，证监会、国家发改委发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这是否会为商业市场的价值重估带来相应的影响？它将如何重构整个商业市场？
周志鹏：236号文（指《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(发改投资〔2023〕236号)）对公募REITs的资金使用有相应的限制，如购物中心、百货商场等募集到的资金，不得用于商品住宅类开发业务等。
在这种情况下，下一步需要引导资本往优秀的运营企业聚集，培养壮大运营能力，改造低效的存量不动产，优化经营，通过可持续的资金和不动产管理能力结合，实现良性循环。
在估值方面，公募REITs推出之前，大宗商业物业主要的退出路径是资产或股权交易，相对途径单一。潜在买家考虑的回报率时会要求溢价，补充流动性不足。
现在市场上，我们看到大宗商业物业的回报率大概在5-6%，而REITs的分派率下调至3.8%，这也会引导市场上的参与者按照各个存量商业项目的盈利能力与流动性差异，往这一新的价格体系进行对标。
21世纪：目前来说，中国适应于通过REITs实现推出的资产规模是否仍然偏低？成因是什么？
周志鹏：目前适应公募REITs的资产规模的确偏低。事实上，商业地产的资产规模并不小，但能达到运营成熟、现金流稳定的商业资产并不多。
适应REITs的资产一般坐落在城市核心区域，运营时间较长，因此也经历了区域的发展成熟，所以项目增值幅度较大。这类资产虽然有这些优势，但发行REITs在税收方面仍具有一定讨论空间，这对原产权人来说是需要纳入必须考虑的范畴。
还有一些新建的商业地产资产，这些资产属于新开发建设的项目，土地增值幅度不大却又尚未培育成熟，所以这类资产本身很难达到发行条件。
事实上，中国经历了过往十多年发展，社会上聚集了大量的商业物业，产能相对过剩，盘活的需求非常大。目前虽然把百货商场、购物中心、农贸市场等商业网点项目纳入试点范围提供了政策契机，但仍处于前期摸索阶段，只有当社会资金、业权人和运营商实现平衡，试点成效显现，这市场才能有快速的发展。
公募REITs藩篱待破
21世纪：在政策方面，你认为未来对于公募REITs还可能将会有什么样的支持？公募REITs在现阶段的发展是否存在一些还需要突破的地方？
周志鹏：236号文特别强调用地性质与投资管理手续合规性。而以往开发的不动产，存在一些遗留问题或权属瑕疵，如投资报建手续不完善、土地使用合规、权属资料办理和不动产转让限制等。
公募REITs之前的试点工作，发行人、中介机构和监管部门，各方都是摸着石头过河，提出的更多是大方向上的要求，这些要求多数偏向于原则性，框架性的方面。这在客观上带来了部分REITs项目的挤压，影响审核和推荐的效率。
从这个角度来说，我认为，未来相关监管机构之间的传达沟通，属地监管部门对政策要求的理解、推进和支持力度，都是REITs项目加速推进的关键。
此外，从目前的试点情况来看，进入试点范围的资产虽然在扩容，但仍然属于少数。未来随着试点经验的增加，预计范围仍会扩大。在这过程中，涉及资产重组和运营所带来的税收问题一直影响着产权人发行公募REITs的积极性。
过去，这使得部分国内资产运营方选择在境外市场发行REITs产品，而随着中国公募REITs的开闸，配套的税收政策也有调整需要。
21世纪：对于第三方的房地产服务商而言，公募REITs的加速推进可能带来什么样的机会？如何去抓住这些潜在的机会？
周志鹏：以往房地产的高速发展，开发商习惯了高周转，高收益的发展模式。相比之下，商业运营盈利慢，是件“苦差事”。但现在高周转模式难以持续，如何培育存量房地产及退出，市场对招商与运营能力的需求越来越大。
对于第三方运营商来说，商业项目地域差别大，以往成功的模式如何复制，是胜出关键。相比起来，协助业主方发行公募REITs的券商、律师、评估师等各类专业机构的服务，因地域产生的差别要小一些。其以往的成功经验，有助于提升公募REITs的推进效率。
