(资料图片仅供参考)

乐居财经 李礼6月7日，首创证券发布房地产行业简评报告。

境内债单月发行由正转负，下半年偿债压力有所下降。融资发行端来看，23 年 4 月单月房地产行业境内债融资额为 529.8 亿元，单月同比-9.6%；境外债融资额为 97 亿元，单月同比-30.1%；托融资额为 87.7 亿元，单月同比-41.4%。境内债单月发行总额小幅回落，同比增速由正转负。偿还端来看，5 至 7 月境内外债总偿还金额分别为 478.7、530.6、769.4 亿元，偿债压力有所下降。净融资端，4 月单月房地产行业净融资额为-250.4 亿元，环比减少 317.5 亿元。23 年 1-4M 累计净融资额-552.7 亿元。

整体融资成本小幅下降，国央企占比持续提升。23 年 4 月单月境内债融资总额（房企统计口径）531.6 亿元，加权平均融资成本 3.56%，较上月变动-0.25%。分类来看，公司债、中票和短融融资额分别为111.4 亿元、187 亿元和 90.9 亿元。公司债、中票和短融的融资成本分别为 3.99%（较近半年变动 0.04%）、3.8%（较近半年变动-0.09%）和 3.28%（较近半年变动 0.24%）。单月占比来看，23 年 4 月单月央企占比 42.4%，国企占比 51.4%，非央国企占比 6.2%，国央企占比持续保持高位。

强用央企融资成本持续下降，中用房企融资破冰。累计融资来看，23M1-4 高用房企新增融资 652.3 亿元，融资最多的三家强用房企为金融街、首开、华润，分别发行 143.7、133、75 亿元；中用房企新增融资 12 亿元。国央企凭借用优势，融资成本普遍较低。招商、保利、华润融资成本低于 3%，较 22 年进一步下降。偿还端来看，部分房企 2023 年剩余债务到期规模较大，恒大、碧桂园、融创到期规模分别为 306、191、133 亿元；滨江、恒大、金地 2023 年到期债务占比分别为 42%、33%、33%。单月来看，恒大、万科、华润在 23 年 M5 到期债务分别为 190、41、30 亿元。

投资建议资产质量优化带动优质房企 PB 回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB 逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。持续推荐1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升金地集团。4）永续现金流类房企龙湖集团、华润置地。

风险提示二手房挂牌量持续提升，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。