本文来源：时代财经 作者：刘新歌
房地产市场下行让房企前几年入手的项目承压不小，反映到财务表现上，即是数额不小的计提减值以及由此造成的亏损。
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1月30日下午，华远地产发布《2022年年度业绩预亏公告》。因计提减值准备，公司预计净利润将亏损35亿元到39亿元。与2021年度6.69亿元的亏损相比，额度扩大超5倍，也创下华远地产上市以来最差业绩。
这样的业绩或许出乎投资者预料。华远地产2022年10月末发布的《第三季度经营情况简报》还显示，截至去年前三季度，其归属于上市公司股东的净利润为亏损4.21亿元。
亏损扩大引起了监管层的注意。1月30日晚，上交所就业绩预告事项对华远地产提出监管要求。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，业绩亏损严重引起上交所关注，将会对企业今后的生产经营和形象产生一定的负面影响。
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多次计提存货跌价准备
关于业绩预减的原因，华远地产归因为新冠肺炎疫情影响延续、房地产市场底层需求受到冲击，公司调整策略加大去化力度，导致毛利率同比下降，且部分项目存货可变现净值低于成本，故计提减值准备。
这不是华远地产第一次因为计提资产减值而出现亏损。2021年度，华远地产合计计提存货跌价准备金额15.55亿元，使公司净利润亏损12.06亿元。受此影响，华远地产2021年由盈转亏，归母净利润为-6.69亿元，同比下降261.88%。
具体来看，2021年涉及存货减值的项目分布在北京、长沙、涿州、天津、银川、佛山、西安等城市，计提减值超亿元的项目有北京石景山项目、长沙海蓝城一期和二期、佛山海蓝城等4个项目。
2020年度，华远地产也曾对长沙、西安、天津、佛山的9个项目合计计提了6.62亿元存货跌价准备，对归属于上市公司股东净利润的影响为-5.02亿元。其中计提跌价准备额超过亿元的项目为佛山海蓝城、天津海蓝城、长沙海蓝城一期，计提金额分别为2.4亿元、1.85亿元、1.2亿元。
IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经称，计提减值是楼市下行期房企按照当前市场情况对存货计提的跌价损失准备，如果以后楼市回暖、房价回升，存货计提减值不但可以冲销，涨幅更大的话还会有可能实现重估增值。
截至发稿，近60家发布了业绩预告的房企中，数家与华远地产一样因计提存货跌价准备而出现亏损。2022年度，格力地产预计归属股东的净利润为-23.86亿元至-28.63亿元，同比减少844.24%到993.09%。其中，计提资产减值准备15.80-18.96亿元；蓝光发展在2021年计提了约65.76亿的减值损失后，2022年进一步计提了约160亿元的减值损失，其中主要仍为存货跌价准备。此外，招商蛇口、华侨城等央企在2022年也进行了大额的计提减值。
“对于这样的房企，如果现金流还算宽松的话，可以暂时降低去化速度，等待楼市复苏、房子涨价后再卖。但如果企业现金流压力很大，就需要加快出货和去化以减少亏损。”柏文喜续指。
华远地产浮沉
华远地产或许并未有太多“以时间换空间”的余地。
据其2022年半年度报告数据，期内现金及现金等价物余额为61.98亿元，而流动负债高达318.90亿元。其中，一年内到期的非流动负债达43.93亿元。此外，其期内资产总计538.83亿元，负债总额为432.16亿元，资产负债比为80.2%。
项目去化情况也不佳。以2020年计提过跌价准备的佛山海蓝城、天津海蓝城、长沙海蓝城一期为例，2022年上半年内，已售面积占可供出售面积的比例分别仅为10.65%、13.55%、15.04%。
同期内，甚至有项目出售挂零。如已竣工的天津保利东郡，期内可出售面积为30884平方米，未获售出。另有已竣工的北京石景山项目出售也挂零，其可供出售面积为5.20万平方米。
石景山项目规划建设为含商业、办公的城市综合体，其中商业部分计划打造为继西单大悦城、朝阳大悦城后的北京第三座大悦城，预计建成后将成为京西城市综合体商业地标建筑。
石景山项目也是让华远地产品尝到高价拿地苦果的项目之一。2015年11月末，经过96轮举牌竞拍，华远地产以总价35.4亿元夺得北京石景山区苹果园综合性商业、金融、服务业用地，溢价率高达121%，楼面价达2.87万元/平方米。不过，华远地产拿下上述地块后并未及时开工，直到2017年中找到合作伙伴大悦城，项目才于2018年开工，并于2022年6月30日实现竣工验收。
华远地产拿下石景山地块时，北京土地市场火热，高价地频现。但近年来，在调控政策影响下，石景山区乃至北京的土地市场和楼市都渐趋平静。以石景山区为例，其于2019年10月挂牌的2宗商业用地，挂牌起始楼面价降至约1.6万元/平方米。2022年4月，华远地产为石景山项目计提6.24亿远存货跌价准备。
不止石景山项目，华远地产此前拿地的城市楼市表现也并不理想。从城市选择看，除北京、广州、佛山、重庆外，它还进驻了银川、涿州、任丘等城市。早在2008年，华远地产便进入了长沙，但长沙楼市曾数年内颇为淡定，不仅房价未明显上涨，成交量也不温不火。
近几年，华远地产又放缓了扩储的步伐，年报披露的土地投资额也逐年下降。数据显示，2019公司年计划土地储备支出约100亿元，2020年、2021年土地支出降为约80亿元，2022年公司进一步降为40亿元。一降再降的扩储目标也未完成，时代财经查询公告发现，华远地产2022年并未新购土地。
高价拿地、收缩拿地，或将掣肘华远地产未来几年内的发展。实际上，作为上世纪八十年代初即进入房地产业的老牌房企，无论是百亿左右的销售规模，还是在业内的排名，华远地产都颇有没落之感。在中指研究院发布的《2022年中国房地产企业销售业绩排行榜》上，华远地产以100亿元合约销售额位居榜单第130名。
