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新年以来，已有多城响应央行、银保监会首套住房贷款利率政策动态调整机制，宣布下调首套房贷利率，部分城市进入利率“3”时代，其中最低已调降至3.7%。

房贷利率调降之后，存量购房者的“提前还贷潮”愈演愈烈，关于“存量房贷利率能否调降”的呼声也越来越多。

但让购房者万万没想到的是，有一天竟然会有钱握在手里“花不出去”的情况。2023年伊始，“提前还贷难”相关话题冲上热搜，各大平台都能看到网友留言，有网友表示其想提前还贷居然需要排队2-6个月，部分银行还设定了提前还款额度，甚至关闭了线上提前还贷通道。

此轮“提前还贷潮”甚至吸引了官媒下场评论。2月1日，《经济日报》发表文章称，建议相关部门加快出台相关举措，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

银行反手设还贷门槛

近年来，受疫情冲击和经济下行等因素影响，部分居民收入不稳定性增大。2023年春节前后，部分购房者为缓解住房消费压力选择提前还贷，偏偏在此时，有银行给提前还贷加上了重重限制。不少购房者抱怨有钱还不了，“提前还贷”相关话题持续升温并频繁冲上各大社交平台热搜。

在微博、小红书等社交平台上都能看到网友相关留言：有的去还贷被银行告知没有还款额度、有的需要线下排队2-6个月不等、甚至还有部分银行关闭了APP预约还款功能。

对此，有媒体报道称，北京多家银行目前提前还房贷的客户较多，提前还贷需要提前一个月申请，并且需要线下排队；还有银行表示，目前预约提前还贷的还款时间已经排到5月份。

突如其来的还贷潮对于银行来说同样猝不及防。一位国有银行内部人员表示，银行的房贷收益是银行长期稳定的生息资产，如果都提前还贷，势必会影响银行长期资产的安排。

中原地产首席分析师张大伟则指出，房贷目前是各家银行相对优质的信贷业务，风险小、利润大，大量提前还贷可能会影响其收入和利润。也就是说，银行并不希望居民提前还房贷，因此才设置出一系列还贷“门槛”。

“当下提前还贷潮中，不乏以经营贷置换房贷的情况，很多金融贷款企业都在推销用3点多的经营贷置换按揭贷款。”张大伟称。

张大伟表示，从政策趋势看，银行也该进行反思，不应该对提前还款设置排队等期限，对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷。

而从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。不过，张大伟认为，商业银行应进一步转变观念，展现商业银行应有的作为与担当。

提前还贷原因几何？

事实上，本轮“提前还贷潮”在2022年已曾显现，只是当时购房者普遍还处于“懵”的状态，热议话题还是“要不要提前还贷”。

而进入2023年后，央行、银保监会发文宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，短短一个月内，已有包括郑州、天津、珠海、长春等多个城市相继下调首套房贷款利率下限。据不完全统计，目前共有30个城市首套房利率降至4.1%以下。

业内人士表示，这一政策从购房者情绪上来说有望扭转房价下跌预期、提振购房者购房意愿。与之相对应的，在刺激购房者消费需求的同时，也刺痛了存量购房者的心。

有网友在某社交平台表示，其在房贷高利率时期贷款了80万元，每月还5000元，目前累计还款12万，结果去银行一查，本金只还了2万，剩下10万还的都是利息。面对高利率还高息的情况，提前还贷无疑是减负的优选。

于是，“提前还贷潮”掀起了。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“提前还贷潮”出现的主要原因有以下几点。

第一，春节前后，有购房者收到了年终奖、公司分红，手头有了一些余钱可以支配。

第二，春节前，理财产品大面积破净、收益率回撤，甚至负收益。老百姓(603883)通过房贷利率（一般在4%-6%）和保本理财收益率（目前在3%以下居多）对比发现，理财收益率跑不赢房贷利率，房贷利率变高了，理财收益走低了，自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“挣着提前还贷”的逆转。

这种情况下，尤其是对高位利率上车的“大冤种”而言，提前还贷可以省下部分利息，相当于变相理财。

第三，目前市场对于房价的预期不太乐观。只要房贷利率高于理财利率、房价继续下跌且购房者预期房价下跌，那么提前还贷的动机就会一直存在。

第四，提前还贷潮还有一个重要的触发因素，就是近期房贷利率动态调整。根据央行政策，70个大中城市中，有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限。全国还有200多个地级市，这些城市大部分的房价在下跌。由此，未来全国绝大多数城市的首套房利率取消下限。

对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。这时，要么还贷款；要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。

是否应该提前还贷？

随着提前还贷潮愈演愈烈，越来越多高位上车的购房者选择加入提前还贷大军以降低每月还贷负担。对此，业内人士认为，未来有可能再次出现“提前还贷”高峰。

那么，到底应不应该提前还贷呢？业内分析人士表示，不是所有人都适合提前还贷，应因人因城而异，避免盲目跟风。

招联金融首席研究员董希淼认为，有提前还贷意图的购房者需要具体情况具体分析。

从还款方式看，一般来说等额本金的还款方式前期偿还本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息的还款方式前期偿还利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。

另外如果是公积金贷款，利率显著低于市场上的一般贷款利率，也可以不用考虑提前还款。

同时，董希淼指出，2023年，我国宏观经济恢复回暖，贷款利率还有下行可能，后续提前还贷需要慎重考虑。

“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”董希淼说。

业内人士表示，除了呼吁购房者理性面对还款压力外，银行端也该同步反思，为客户提前还贷提供便利，改善客户体验。

存量房贷是否有希望调降？

在购房者排队还贷款的同时，关于“存量房贷利率能否调降”的呼声也越来越多。

2月1日，《经济日报》发文表示，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。作者建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

据了解，存量房贷利率调降，曾在2008年末、2009年初有过一次先例。2008年央行曾宣布个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，随后多家银行跟进政策，相当于给存量按揭利率直接打了七折。

然而今时不同往日，多位业内人士在谈及存量房贷利率能否调降的问题时，均认为调降的可能性不大。

星图金融研究院副院长薛洪言表示，存量房贷利率下调的可能性不大。

由于购房者存量房贷利率差异较大，一刀切等额下调房贷利率容易带来各种套利空间；若制定差异化下调政策，又容易在执行层面引发问题。

当前，国内银行业息差已处于较低位置，下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平，影响银行经营的稳健性和可持续性。

知名财经评论员刘晓博认为，存量房贷打折仍存可能，但随着时间推移可能性在下降。他表示，存量房贷打折的确会给银行业带来不利影响，但并非所有存量房贷都需要打折，可以根据利率高低、首套房二套房来给予不同力度的优惠并适度降低存款利率，对冲影响。

对于存量房贷打折利润损失较大的银行，央行可以优先给予低利率资金的扶持，因此存量房贷利率调降并非不可操作。“如果4月末还没有调降，那大概率就是没有了。”刘晓博表示。