21世纪经济报道记者李莎 北京报道今年五一假期(即4月29日-5月3日)旅游出现爆发式增长,全国国内出游合计2.74亿人次,同比大增70.83%,堪称“史上最火五一”。


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与旅游强势复苏不同,今年五一期间楼市表现平淡,除个别城市到访和认购有所回升外,大部分城市的市场堪比平常周末。

综合机构数据,受去年同期低基数等因素影响,今年五一楼市热度较去年有所回升,上海、深圳、沈阳、长春、西宁、温州、北海、合肥等城市成交同比增幅较大。但环比来看,五一楼市成色一般,城市表现分化,据克而瑞数据,一线城市表现尚可,二线城市新房成交近乎腰斩,三四线城市整体延续下行走势。

五一楼市相对平淡,一方面受房企推盘节奏、促销力度、居民选择出游而非看房等因素影响;另一方面,随着前期积压需求释放告一段落,4月房地产市场活跃度较上月已出现明显回落,房价环比下跌城市数量有所增加,市场情绪进一步传导至五一楼市。

中指数据显示,4月初楼市成交规模就出现回落,4月百城新房成交面积环比下降超2成,百城新房和二手房价格下降城市分别有44个和76个,环比分别增加5个和8个。

4月28日召开的中央政治局会议明确,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,再次定调了相对宽松的房地产政策环境。随着宏观经济稳步修复,各地政策持续优化,二季度房地产市场或逐步企稳。

“五一”楼市表现平淡

受杭州不动产登记数据合库影响,今年五一假期,杭州楼市也“放假”,暂停网签。但杭州贝壳研究院监测发现,今年五一期间,杭州二手房带看和下定数据较去年同期分别增长78%和97%。

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示,今年五一杭州二手房同比热度明显提升,背后存在去年同期疫情影响带看和下定基数低的影响。实际上,今年五一杭州带看量和平常工作日相当,出游成为居民小长假首选,部分错峰出行家庭预留了部分时间看房,但看房客户减少明显,业主配合看房和洽谈积极性也不高。假期带看、成交量明显低于4月平常周末。

杭州假期的二手房市场,在一定程度上可以视为代表城市二手房甚至新房市场的缩影。成交同比明显增长,但环比表现平淡,是今年五一楼市的重要特征。

中指数据监测数据显示,今年五一假期的40个代表城市新房成交规模合计107.3万平方米,同比增长约25%,其中上海、沈阳、长春、西宁、温州、北海、潍坊、黄石、新乡等多个城市受低基数影响,同比增幅较大。但整体较2020-2022年五一假期日均成交面积下降23%,较2019年同期下降约22%。

环比来看,据克而瑞监测的五一成交备案数据,44个重点监测城市五一期间累计成交78.85万平方米,单日成交额较4月日均成交额降幅达64%。一线城市需求相对“坚挺”,同比翻番,广州、深圳成交表现略好于2019年“五一”假期;二线城市轮动复苏,五一成交同比上涨40%,环比近乎腰斩,仅武汉、郑州、昆明等少数城市小幅回升;三四线城市整体延续下行走势,同比下降23%,环比下降56%,在不同能级城市中降幅居首,整体去化承压,仅洛阳、开封等个别城市轮动复苏。

从供应来看,今年五一假期房企整体推盘积极性不高。除了广州、武汉等个别城市集中在节前一周取证开盘之外,其余多数城市推盘量较去年同期有不同程度回落,青岛五一期间甚至出现0供应。

从成交来看,机构数据显示,部分城市(如上海)在售项目位置及产品较好,新房成交保持一定活跃度;部分房企抓住小长假节点,积极引流蓄客,并推出促销活动(如北京和广州),维持了一定热度,但整体成交一般,楼市信心尚未恢复。城市和板块之间分化明显,冷热不均。假期出游人数激增,也对部分城市的成交造成了一定干扰。

4月市场成交“缩水”

五一楼市未有明显起色,甚至环比出现明显下降,还有一大原因是4月房地产市场修复节奏渐缓,销售有所转弱。

仍以热点城市杭州二手房数据为例,4月杭州二手房网签单量结束一路攀升的态势,全月网签7636套,环比3月下跌29%,同期带看量环比下滑10%。实际上,杭州二手房带看量和新增咨询量在3月就出现了下滑,前期积压需求集中释放之后,市场在4月出现明显回落。

从杭州贝壳研究院前瞻性指标来看,数据仍在下探,带看和客户量环比都有一定的下滑,市场预期较为脆弱,市场压力依然存在,预计5月二手房交易市场仍会下行。

不止杭州,诸葛找房监测北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门4月二手房数据发现,10城4月二手房成交80503套,环比下降9.34%,成交热度显露不足,成交规模小幅回落。4月北京二手住宅成交量恢复至13928套的常态化水平,较3月22192套的成交量明显下降,与去年同期基本持平。

在新房市场,克而瑞数据显示,4月重点30城商品住宅新增供应1333万平方米,环比下降35%,降至近5年来同期新低,供应显著缩量;成交规模由升转降,商品住宅成交1642万平方米,环比下降27%,与2月绝对量基本持平,同比持增37%,但仍显著低于2019-2021年同期水平,仅北京、深圳、成都、西安4城环比尚能保持增势,市场复苏动能略显不足。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示,今年以来,在疫情防控政策优化叠加楼市利好政策持续显效作用下,前期积压购房需求集中释放,重点城市在2-3月启动了楼市“小阳春”行情,全国房地产市场亦出现修复态势。但4月房地产市场活跃度持续性不足,购房者置业情绪下降,重点城市新建商品住宅成交规模环比回落。

不仅如此,该机构数据显示,4月百城房价走势承压。从房价涨跌城市个数看,一季度百城房价环比下跌城市数量整体呈减少态势,但4月下跌城市有所增加,百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别为44个和76个,较上月分别增加5个和8个,其中新房和二手房价格环比均下跌城市数量共35个,较上月增加4个。

陈文静认为,短期来看,稳定购房者置业信心和预期仍是促进房地产市场恢复的关键,各地楼市政策或继续优化,如重点一二线城市库存较高的郊区,或按照“一区一策”原则,优化限购条件和认房认贷政策;结合生育政策,对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持;降低房屋交易税费等。

陈文静预测,伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复,预计二季度全国房地产市场或逐渐趋稳,全国商品房销售面积环比或小幅增长。预计5月新房销售将保持一定规模,但城市分化行情加剧,热点城市市场活跃度有望保持,而多数城市市场调整压力仍然较大。

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