21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
你知道除了人需要养老金之外，住房也需要养老金吗？
据中国建设报6月27日消息，6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。
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倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。
房屋也要“养老”
所谓“房屋养老金”，是物业专项维修资金的俗称，是指由业主按规定交存的，专项用于物业保修期届满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。
房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
据《中国人口普查年鉴—2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超过三成是本世纪之前所建。城镇存量住房规模已超过300亿m2，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升。与此同时，存量房屋的安全隐患越来越多，如外墙脱落、设施设备锈蚀、管线老化、楼梯过道不稳固，甚至存在房屋结构安全隐患，发生房屋倒塌等重大安全事故，难以让人民群众“安居”。
全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强此前对21世纪经济报道记者表示，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600-900万元甚至更低。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求，地方财政支出的压力也很大。
“我国尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，由产权人承担的房屋维修养护和安全检测义务难以落实，房屋安全防范和风险控制存在制度空白。通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。”柴强认为当前建立房屋养老金制度很有必要。
据统计，今年全国两会期间，至少有三位人大代表或政协委员带来了与建立房屋养老金制度有关的建议或提案。他们是全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强，全国人大代表、南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高和全国人大代表、上海富申评估咨询集团董事长樊芸。
柴强表示，应当发挥房屋养老金在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用，建立房屋体检制度，利用房屋养老金开展房屋定期体检，为老房子“治病”，实现房屋的安全检测、紧急情况排险以及意外风险保障，形成房屋安全长效机制，为房屋提供全生命周期安全保障。
佘才高认为，房屋养老金可用于建立房屋安全综合保险制度。他提出，可以通过房屋养老金增值收益集中购买房屋安全综合保险，实现房屋整体结构安全保障及风险减量管理。如在房屋解危处置时，向群众支付解危临时安置费用和临时加固排险费用。
“此外，在房屋主体结构发生整体或局部倒塌时，能得到及时赔偿，以及在房屋倒塌导致人员伤亡时，给予受灾群众人身伤亡、财产损失、临时安置等补偿费用，对可能造成重大安全事故、民生问题的风险，形成‘保基本、广覆盖’的安全兜底保障。”佘才高如是说。
樊芸指出，存量住房维修投入不足、安全隐患治理难的问题核心是“钱”。考虑到房屋共用部位和共用设施设备具有一定的“准公共产品”属性，难以完全通过住宅专项维修资金与市场化机制有效解决其保养维修问题，有必要通过财政投入为主建立健全房屋养老金管理制度，统筹使用账户资金。通过政府购买服务方式实现对城市房屋定期检查，第一时间促进“应修尽修”。
钱从哪儿来？
佘才高建议，房屋养老金应实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。
其中，公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。
个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。
“同时，加强资金的保值增值。目前，我国住宅专项维修资金的平均年收益率约为 2%，处于较低的收益率水平。可以通过制度引导或法律规定的途径，吸收社保基金投资运营管理经验，按照安全性、收益性和长期性原则，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，提高房屋养老金增值收益水平。”佘才高如是表示。
柴强提议，可以每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。因为土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特别是土地增值收益实际上主要“取之于房”，而且通过招拍挂出让方式使得地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用。
今年以来，建立房屋养老金制度被多次提及。4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”；5月，住建部到江苏省等地调研房屋养老金制度建设工作并召开座谈会。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次住建部部长倪虹再次强调“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。
