中国网财经2月15日讯(记者王晨曦)近期,多个省份陆续召开全省住建工作会议,“开展现房销售试点”成2023年住建工作部署中的一个亮点,也成为市场关注的热点。


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诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对中国网财经表示,相较于预售制度,现房销售具有显而易见的优势,对于购房者来说是一个利好,尤其是在去年烂尾风波爆发后,购房者权益受到威胁,现房销售则有效的避免了这一现象。

为什么是这四个省份率先试点?

梳理发现,目前山东、安徽、四川、河南4个省份已经明确将开展现房销售试点。

1月31日,山东省住房和城乡建设工作会议召开,会议提出,逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试,开展现房销售试点。

2月6日,在安徽省住房和城乡建设工作会议上,安徽省住建厅相关负责人透露,2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

2月6日,四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出,支持有条件的城市开展商品房现售试点,积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月7日,河南省住房和城乡建设工作会议召开,会议明确,今年将进一步规范商品房预售资金监管,逐步提高预售门槛,以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售。

那么,为何是这四个省份率先试点现房销售?

“河南是很容易理解的,之前停工断贷事件影响较大,保交楼任务繁重,因此会推进现房销售试点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中国网财经采访时指出。

易居房地产研究院报告指出,根据2022年7月曾经在网络上流出271份停贷告知书,排列出数量排行前10的省份分别是:河南、湖南、湖北、陕西、河北、江西、四川、广西、江苏和重庆。

另外,根据该报告统计数据显示,江苏和河南属于现房销售规模较大的省份,分别为1942和1555万平方米。

“山东、安徽、四川应该是出于对中央政策精神的积极理解,将现房销售试点作为今年住建工作会议的一项重要工作。”严跃进分析称。

不过,在陈霄看来,这四个省份大多都是涉及保交楼任务较重的城市,像河南,去年烂尾风波愈演愈烈,加剧了市场下行态势,购房者观望情绪渐浓,导致市场进入恶行循环,在这样的背景下,保交付成为重点工作,同时河南郑州等城市存在着库存量大,去化缓慢的沉疴,多重因素影响,使得这些省份成为更适合试点现房销售的省份,并且也是刻不容缓的任务。

据了解,1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落实到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。”

全国现房销售现状:海南销售规模占四成

那么现房销售现状如何?

数据显示,2021年6月份,全国现房销售占比为9.5%,随后该指标总体处于攀升态势,到了2021年12月为10.4%。而到了2022年该指标继续上升,到了2022年12月达到13.9%的水平。

易居房地产研究院报告指出,现房销售占比的拉升,体现了购房者购房信心的变化。受烂尾楼事件的冲击,购房者担心买期房有风险。而“所见即所得”的现房更加受宠,自然使得现房销售的市场占有率提升。

报告还指出,当前现房销售数据并不差。2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%,全国期房销售面积同比下滑 29.6%,这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。从实际反馈情况看,2022年楼盘停工烂尾风波事件影响了购房者信心,也使得部分购房需求从期房市场转入到现房市场中。

据易居房地产研究院统计数据显示,2022年全国31省份中,海南的销售规模占比最高,为 39%。同时,青海的现房销售规模占比最低,为4%。总体上,全国有15个省份现房销售占比低于全国平均水平。

江苏和河南则属于现房销售规模较大的省份,分别为1942万平方米和1555万平方米。湖北的销售面积同比增速最大,为32%。同时,最近3年现房销售的面积,湖北、江西、广西、江苏、重庆等省份的占比拉升态势最为明显,比如说湖北在2020年和2021年现房销售的占比均为9%,而到了2022年上升为15%。

现房销售试点推进对购房者是一个利好

在河南宣布将郑州、开封作为现房销售试点城市的第二天(2月8日),经济日报发表评论称,实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间,现房销售或将成为大势所趋,可以找准时机,因城施策,逐步推广。

严跃进指出,现房销售试点开启,意味着改革加快,进入实质性阶段,后续规模或许会更大。至于预售制度会不会取消,大方向是肯定的。但不是说这两年就可以取消,从目前来看,还不具备这个条件。因此现在如何进行改革也很清晰,就是一步步逐渐增加现房销售比例。

陈霄认为,预售制度作为房地产行业实行了近三十年的制度,在房地产市场发展初期曾给予房企一定的扶持和便利条件,降低了房企的资金压力,但是也产生了很多问题,在当前来看,现房模式开启的条件已经愈加成熟,以试点逐步推进成为当前的重要方式。从点到面逐步推行,现房销售或将成为大势所趋。

那为何会在现在这个时间节点推进现房销售试点?

陈霄分析称,去年烂尾事件爆发,保交楼成为重点任务,中央会议也提出支持有条件的进行现房销售,防止资金抽逃,避免出现新的交楼风险,在当前来看现房销售的条件愈加成熟,并且紧迫性也越来越强。

严跃进认为,当前推行改革,和去年停工断贷事件是有关系的。所以很大程度上这会对此类城市产生较大的影响和冲击,改革目的就是希望改变去年的问题,防范期房销售中出现的烂尾和金融问题。

“相较于预售制度,现房销售具有显而易见的优势,对于购房者来说是一个利好,尤其是在去年烂尾风波爆发后,购房者权益受到威胁,现房销售则有效的避免了这一现象,对房企资质和楼盘品质提出更高的要求,减少了因房企暴雷等导致购房者承担风险的情况,同时更加直观的监测住房品质,切实保障购房者的合法权益。”陈霄说。

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