21世纪经济报道见习记者 张欣 北京报道
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近期，央行罕见对存量房贷利率“松口”，居民普遍关注存量房贷利率何时下调。8月19日，央行未如期下调五年期LPR一度引起居民失望，不过业内普遍预测后续将会有一揽子政策发布，存量房贷利率有望下调。同时，今年以来，居民扎堆提前还款。
今天我们把目光聚集到香港，看看在香港买房利率如何？提前还款会有罚息吗？想要提前还款可以启动什么“神器”？香港的转按揭是什么样的？欢迎来到21世纪经济报道推出的《投教121》栏目，今天我们就来讲一讲，香港按揭的那些事儿。
“H按”与“P按”
房贷利率直接影响到购房者的月供金额，因此购房者往往对房贷利率比较关注。
一位香港中介人士告诉21世纪经济报道记者，在香港买房首先需要身份证明、收入证明、MPF（强制性公积金）、税单等；购买新房客户不需要交中介费，购买二手房买方和卖房各出1%的中介费；值得注意的是，香港购房者按揭七成以上，需要强制缴纳按揭保险。
美联物业一位中介代理表示，买房印花税方面，如果是香港永久居民，首套房（包括买过房又卖了，此时无房的情况）印花税从100港元起，最高上限为房价的4.25%；非首套15%，不过一年之内卖第一套房，可以退差价；如果是非香港永久居民，不管是否非首套，都是30%。值得注意的是，非永久居民将来成为永久居民也不能退印花税差价，除非按照去年政府推出的人才计划，合资格人士申请来港，买房就可以先付30%，将来就可退回印花税差额。
（香港永久居民首套房购房印花税税率，来源：受访者美联物业中介代理提供）
按揭利率方面，香港银行主要提供的两种按揭贷款常被称为“H按”与“P按”。
据21世纪经济报道记者多方了解，“H按”中的“H”是指香港银行同业拆借利息（HIBOR），“H按”=“H+固定百分比”。一般银行普遍有“封顶位”（最高上限利率），以避免因拆息上升导致按揭支出无限增加。若拆息高于“封顶位”，便会按“封顶位”利率还房贷，一般“封顶位”为港元最优惠利率为基准的利率。
“P按”是指最优惠利率 （Prime Rate），为了吸引客户，香港银行一般会在最优惠利率的基础上减去一个银行设定的固定百分比，即“P-固定百分比”。不同银行设定不同最优利率，例如某银行提供的最优惠利率为6%，固定百分比为2.5%，那么购房者的按揭利率为“6%-2.5%”。
（H按与P按区别，来源：香港中原地产官网）
选P还是选H？
据恒生银行官网介绍，银行的拆息高低基本由货币供求主导，在拆息低的情况下，“H按”一般会较优惠。在拆息高的情况下，“H按”是首推之选，因为即使拆息急升，“H按”利率也只会与“P按”相同。“P按”利率则较为稳定，较少机会有大变更，故短期内的每月按揭供款金额是相对固定的，适合一些“保守型”客户，容易估算利息开支。
“一般香港大多数买家选择‘H按’。”前述美联物业中介代理表示，由于拆息低选“H按”划算，在拆息高的情况下因为有“封顶位”，“H按”就更划算了。
从香港整体情况来看，“H按”也是以压倒性票数打败“P按”。2023年7月31日，香港金管局发布数据显示，以香港银行同业拆息作为定价参考的新批按揭贷款（“H按”）所占比例，由5月份的94%上升至6月份的94.8%。以最优惠贷款利率作为定价的新批按揭贷款（“P按”）所占比例，由5月份的2.8%下降至6月份的2.5%。
若贷款人提前还款，是否有罚息？
前述香港中介人士称，为了保障银行收入，购房者贷款后两年内提前还款会有罚息，一般来说，借款人在第一年提早还款，需要支付贷款额若干百分比作为罚息，第二年及第三年提早还款的罚息则较轻。此外，贷款时部分银行提供的现金回赠也会被收回。
提前还款可启动什么“神器”？
该中介人士表示，购房者如果想提前还款，有更划算的方式，即启用高息存款户口工具。据香港各大银行官网介绍，高息存款户口（Mortgage Link户口），即存款挂钩按揭户口，是为购房贷款者设立的高息活期储蓄户口，其存款利率与房贷利率挂钩。Mortgage Link户口存款上限是未偿还房贷的50%至60%，可让用户每个月享有高息，从而抵销部分按揭利息支出，以减轻购房者偿还房贷负担。
前述中介人士称，假设你提前还50万元的贷款，那么意味着你少付50万元的利息，如果你不还款，而是将这50万存入高息存款户口，其收益率与贷款利率一致，相当于抵消了50万元的利息。
相对自由的转按揭市场
不同于内地对于转按揭的严监管态势，香港的转按揭相对自由。
7月20日，香港金管局总裁余伟文率领的香港银行公会代表团访京，他在交流环节向媒体表示：“香港的按揭贷款是市场化的，且非常开放、充分竞争。如果市场利率低了，或者其他银行的利率比较低，就对客户非常有利，可以从A银行转到B银行。银行为了竞争按揭贷款，对客户有回赠等优惠手段，甚至会不顾风险将利率降得太低，这个是我们监管要管的。”
“在香港，比如我在恒生银行的按揭500万元，年利率5%，但若市场利率降至3%，如果恒生银行不把我的利率降为3%，我就走了，为了留住客户，恒生银行是可以改利率的。”余伟文还举例进行了说明。（详见21世纪经济报道《深度｜银行观望存量房贷利率新风向 “转按揭”能否再现江湖？》）
前述香港中介人士表示，一般贷款满两年后，购房者可以随时转按揭，从A银行转到B银行，不满两年转按揭的话会面临罚息。不过转按揭的大前提是房价不跌，一旦房价大跌了，即便转也没太大意义。
