春寒料峭，上海一些售楼处却一片火热。
2月8日下午6时24分，被称为魔都版“海德公园”的前滩海德壹号宣布售罄。芋秋路上，摇中了心仪房源的杨阳夫妇悠闲地走在项目工地外围，望着雏形初具的6栋建筑主体，想到两年后能迁居至此，喜悦之情溢于言表。
总价1560万元，建筑面积130平方米，3楼，精装交付，勉强还能看到黄浦江景，这满足了他们的所有购房要求。“摇到86号，我想要的房型基本都有，在前滩摇了好几个项目，属这次最幸运。”
(资料图片仅供参考)
作为上海前滩“九宫格”内最后一个入市住宅项目，珠海国企格力地产开发的海德壹号最终入围积分破百、认购率达到392%，相当于四个人抢一套房。
上海楼市在春节后迎来了一批开盘潮，且表现都不错，首周开盘的几个项目几乎全日光。
1月31日，招商虹桥璀璨时代三期开盘，147套房源当天售罄，认购率204%。2月4日，位于青浦区西虹桥片区的中铁虹桥逸都第三批次开盘，376套房源在3小时内全部售罄，销售额21.26亿元。前一天还有杨浦城投开发的悦尚海开盘，221套房源也仅剩下3套1楼的未售罄。
李莉对于这次的中签多了几分感触。这名头发花白、早已退休的沪上女性，在2月6日这天起了个大早，带着一打资料匆匆赶往中铁虹桥逸都营销中心，比约定的合同签署时间提前了好几个小时，“以为能早签早安心”。
大部分买房人都会有这样的想法。尤其是在大虹桥的后花园徐泾板块，这里向来就盛产高分盘。
虽然中铁虹桥逸都此次入围分略有下降，但依旧难挡购房者签约的积极性。直到午后，售楼处内才安静下来，无论是置业顾问还是购房者，每个人都在等待那最后的一纸签名。
对于上海楼市来说，这些算不得什么新鲜事。可若是加上前提条件，房地产经历了从2021年下半年开始的深度调控叠加3年疫情，上述画面似乎是在对市场发出讯号：上海楼市最难的日子已经过去。
“在前滩，买到就是赚到”
相比大虹桥板块聚集了大批刚需、刚改购房者，前滩则吸纳着高分选手和高购买力。
2月8日9时，入围分高达100.85的前滩海德壹号线上开盘，开盘即罄。其中，那套总价8500万元的最贵房源仅叫到14号就被选走；前7组认购人选中了其他4套复式，总价约3500-4500万元；前70组认购者多聚焦于高层江景大户型。
据杨阳夫妇所了解，639组认购者大概有一百多组弃号，主要集中在小户型。对于个别好户型好位置房源最终被弃号，杨阳认为或是临时资金出现问题，毕竟不是小数目。
在第二场的买家顺势补位后，上午11时，所有房源均被选完，项目实现清盘。
界面新闻实地探访发现，前滩海德壹号是由3栋12层、1栋7层和2栋8层的住宅组成，大面积落地玻璃、大尺度悬挑结构、街区式住宅布局以及三角形的宽敞阳台，多为不规则户型，目之所及，所有住宅项目中就数它“特立独行”。
追根溯源至2014年，格力地产以16.14亿元竞得前滩地区Z000801编制单元32-01地块，请来曾操刀伦敦海德公园一号项目的理查德·罗杰斯团队前来设计，项目最终命名也有异曲同工之处，取名海德壹号。
与海德壹号仅一条马路相隔的浦江海德项目同样出自格力地产，在2020年8月入市时均价为11.28万元/平方米，目前次新二手价格已达到18.2万元/平方米。
稀缺、潜力大、难买，成为众多购房者对前滩最深刻的印象。在他们眼中，前滩任何一个项目，不需要做售楼处样板房，也不用楼书单页，只需对外公布开盘时间，甚至没多少人关注价格，就能吸引大批人蜂拥而至。
事实也是如此。据界面新闻了解，海德壹号此次共推出163套房源，均价12.98万/平方米，吸引639组认购，相当于4个人抢1套房，同样未设售楼处样板房，最终成为今年上海首个满分新房项目。
宣传上不曾过多发力，并不意味着格力地产对其不重视。在海德壹号的销售过程中，格力地产还从珠海大本营派来了多名公司内部人员，保证项目销售进展顺利。
下午1时，项目已确认清盘，他们也要拖着拉杆箱准备离沪了。对于其中一名格力地产人士而言，这样的情景在两年前就发生过，彼时他从珠海前往上海负责的是辅助浦江海德的销售。
“浦江海德和海德壹号很难相提并论，首先时间上就不一样，当时所处的市场环境也不一样，浦江海德二手成交最高的时候达21万元/平方米。当然了，前滩哪个项目不热，都很热，整体倒挂也都不错。”该人士告诉界面新闻。
杨阳夫妇是这批押注上海前滩购房者的缩影。去年，他们还分别参与认购了2022年最高入围分项目前滩东方悦澜以及另一红盘中企云萃森林，且均中签。
“后来还是放弃了。一是房源本身不够好，二来觉得有点亏，尤其是中企云萃森林没触发积分制，那我的满分积分岂不就浪费了？”
在去年7批次中，中企云萃森林开盘入市，目前还剩少量一楼二楼低区房源。在2023年推出的首批新房中，该项目将加推245 套房源，备案均价10.5万元/平方米。
“前滩只剩下21号地块了，陆家嘴集团的，可以关注。”杨阳和上述格力地产人士均如是说。
该地块占据前滩中央位置，包含2栋约200米的办公楼，以及4栋150米的超高层住宅，4栋住宅建成后将是前滩住宅高度天际线。
毫无疑问，后续21号地块的入市，又将掀起一波前滩置业狂潮。
留给“徐泾人”的机会不多了
在上海2035城市总体规划中重点推进的青浦西虹桥片区，数座黄色巨型塔吊飞快旋转，看起来一个关于上海许给徐泾的梦正慢慢兑现。
借着政策东风，这里近几年也成为热门板块：房价上涨，土地增值。近4年间该板块内房价涨幅23%，项目大多“逢开必火”，认筹时也有“千人摇”，开盘“日光”亦是常事。
但经历了去年的新盘扎堆后，大虹桥徐泾板块的供应量将呈断崖式下跌。2022年仅徐泾就过会7004套新房，2023年徐泾几乎无新拍地块上市，其中主城区只有蟠龙府，向西则只有虹桥公馆三期，再加上尾盘在售的俊灿星城，供应套数有限。
留给“徐泾人”的机会已所剩不多，但却给了项目销售人员足够底气。
在完成招商虹桥璀璨时代的销售事项后，吴元将投入到位于徐盈路的招商虹桥公馆三期中，如今正处于验资阶段，预计2月底取证，将推出两百多套房源，均价6.4万元/平方米。
与虹桥璀璨时代的开盘即售罄不同，虹桥公馆三期一批次在去年12月底开盘，直到2月6日前一天才全部卖完。
吴元给出的解释是与璀璨时代“撞车”和“未加宣传”，“这一次我有信心虹桥公馆三期也能日光，因为其中不乏建筑面积超100平方米的三房。”
作为央企招商蛇口操盘的项目，两项目共用一个售楼处，处于虹桥世界中心的7楼，若非诚心买房，很少有人会走进这里。售楼处内左边是售罄的招商虹桥璀璨时代，右边是即将开启认购的招商虹桥公馆三期，销售结果的差异绝不可能仅仅是因为时间撞车。
区位起到了决定性因素。虹桥璀璨时代距离国家会展中心150米，向西步行1.2公里就是2号线徐泾东站，向东直线距离1公里可达龙湖天街与瑞安虹桥天地，再往前走便是虹桥火车站；而招商虹桥公馆三期距离会展中心驾车至少需11分钟，距离虹桥火车站尚需3站地铁，位置上稍显逊色。
虽然接下来大虹桥购房者的楼盘“菜单”有限，但此前的大批量供应也令这里的核心盘积分降至4字头关口。要知道，昔日的蟠龙天地入围分曾达到91.22分。
在过去无房高积分且挤破头的大虹桥，如今正向更多的购房者敞开大门。
李莉是这批受益者之一。她只有60分积分，参与了中铁虹桥逸都的三次认购，终于在最后一次摇中515号，选到了一套位于2层、建筑面积88平方米的二居室，总价595万元，全款支付。
在这三次认购中，中铁虹桥逸都入围积分不断下降，第一次入围分64.51分，第二次61.22分，第三次收官入围分56.29分。招商虹桥璀璨时代3次开盘，入围分下降得更明显，分别为63.42分、43.97分和45.24分。
“买到就是好的嘞。”未能摇中三居室的李莉仍然觉得自己很幸运，至少2万元/平方米的倒挂空间以及“大会展时代”的加持，让她没有理由不买大虹桥。
2月6日下午4时，天空中下着毛毛雨，中铁虹桥逸都的购房合同签署已进入尾声，售楼处外还有人在徘徊，寻思着是否会有捡漏的机会。
新一轮买房潮来袭？
2023年2月的市场行情，让人不得不发出疑问：上海又开始抢房了吗？
“自从疫情结束后，就出现了买房潮。”上海链家一名新房销售人士向界面新闻表示，2023年以来，上海新房市场回暖明显，咨询量、带看量有大幅上升，周一至周四平均每日带看一组客户，周五到周天日均至少带看2-3组客户。
另一名资深房产中介人士则对当前市场表现的“热”持观望态度。他告诉界面新闻，市场真正回暖还需要一定时日，即便是在楼市韧性强劲的上海。
“就拿西虹桥来说，也不是每个项目都好卖的。比如同样位于徐泾板块的中建颐璟臺于去年第五批次入市，均价6万元/平方米，至今还未完成售罄。”因此，每帮开发商卖出一套房源，他的门店就可得到两万元分成。
现今市场环境给他的直观感受是“一般”。根据他所在门店今年以来的综合表现来看，较之去年同期可能相对好一点，但并不存在所谓的买房潮，“当然，基本也不大可能会出现了。”
也有一个例外，优质项目尤其倒挂盘始终是上海购房者追捧的对象。同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻表示，当前市场依然是延续着2022年的楼市分化特征。
“且分化特征在2023年会更为明显。比如格力海德壹号破百分的红盘与外围大量首开去化不足20%的项目形成较大反差。”宋红卫认为，核心区域优质项目的热度在2023年会进一步上升。
据界面新闻了解，今年1月份上海有十余个项目相继摇号开盘，热度高低泾渭分明。有最高认筹率达473.8%的华发建发缦玥，位居1月认筹榜首，平均4组客户抢1套房；也有认筹率仅11.9%的沁风雅苑，这个由新加坡TGR集团开发的项目，在均价10万+以上项目中认筹率垫底。
不仅是项目冷热分化，不同区域的热度也表现不一。以1月的新房成交为例，青浦和嘉定两区大幅领先，成交套数均在1600套左右，超出成交量排第三的闵行800多套，其他区域相差则更大。
在整体成交量上，一月份的楼市也未完全恢复，上海链家研究院的监控数据显示，1月上海共成交新房8283套，环比下降4%，同比下降28%，成交金额682亿，环比下降3%，同比下降14%。
在宋红卫看来，上海今年在需求端可能会有进一步支持刚需及改善型需求的政策调整，对于上海楼市恢复有较大影响。“预计三四月份会有一波小行情，但是不会持续太久，预计上海楼市在一二季度触底调整后，三四季度会进入上行趋势。”
上海中原地产市场分析师卢文曦对于年后的上海出现“日光盘”并不意外。他认为这是属于正常的工作节奏和市场环境，况且大虹桥的入围分数也从原来的九十多分降到了现在的五六十分。
“但是从当前传递来的信号看，无论是带看也好，成交也罢，都表明上海楼市在有序恢复中，市场情绪也算稳定，正在向好发展。”
“不妨再等等，给上海一点时间，也给自己一点时间。”
(应受访者要求，文中杨阳、李莉、吴元、王红等人均为化名)
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（文章来源：界面新闻）
