作者 “你赚得多”

(资料图片)

“华侨城A”属于国内房企中的央企，在目前“国进民退”的大环境下，究竟其表现有否随有利的环境而有所增长，我们一起看第三季报的数据的几个关键指标

1、归母净利润率（%）

“华侨城A” 2022年前三季的归母净利润率由2021年前三季的6.92%下降至0.43%。

同期的房企“招保万金”中归母净利润率最末尾位的“招商蛇口”表现

“招商蛇口”的前三季累计的归母净利润率由2021年同期的7.77%下降至3.3%，净利润率同样出现下滑。虽然“华侨城A”部分业务是旅游，旅游本来受到疫情的冲击就大，但0.43%的净净利率，无论怎么说也是太低了。

2、资产负债率（%）

“华侨城A”前三季累计的资产负债率由2021年同期的75.59%收缩至74.45%，虽然收缩幅度非常少，但在目前需求下跌的情况下，资产负债率下跌总比逆市上升好。

同期的房企“招保万金”中资产负债率最低的“招商蛇口”表现

相对于招蛇的资产负债率还在提升，在看不到净利润率好转的前提下，“华侨城A”资产负债率下降毕竟是好事。

3、现金流量率（%）

“华侨城A”前三季累计的现金流量率（经营活动产生的现金流量净额/营业收入）由2021年同期的2.76%下降至-7.74%。显示其未来对融资的需求仍然比较高。

同期的房企“招保万金”中现金流量最差的同期“万科A”表现

“万科A”前三季累计的现金流量率由2021年同期的0.45%下滑至-1.24%。

综合上述指标来看，“华侨城A”2022年的第三季报，归母利润率（%）、现金流量率（%），纵向与自身去年同期相比均出现下降。

可能有人持不同意见，说与去年同期相比，毕竟时间太短了，是否可以放在一个比较长的周期去进行考察呢？

本人也将“华侨城A”自2015年以内的数据拿来与2022年的前三季进行对比，这样就大概可以判断出2022年的经营水平如何了。

根据第三季报的数据，先看几个关键指标

1、归母利润率（%）（见下图）

“华侨城A”的归母净利润率之前均在双位数，但转折点在2021年，大幅下跌至3.7%，根据2021年的年报解释

如果看2022年的前三季数据，归母净利润率在2021年的3.7%基础上进一步下降至0.43%，根据2022年半年报的解释（第三季报是无经营讨论，仅列举相关数据）

解释基本与2021年的一样，显示影响“华侨城A”的负面因素未有消除，而华侨城在2022年半年报的开出的药方提升周转率。

要提升周转率，无非是牺牲项目利润，以市场有竞争力的价格销售，或者加大营销费用，用高额的奖励发动“场外第三方”（例如将营销费率提升至每套总价的3%--5%），无论是哪种方式，都会进一步蚕食归母净利润率。搞不好，2022年的归母净利润率甚至可能出现转亏的可能。

2、资产负债率（%）（见下图）

“华侨城A”资产负责率均在75%左右，坦白地说并不算高。

3、现金流量率（%）（见下图）

“华侨城A”近几年的现金流量率多次出现负数，固然与其部分业务是旅游业有关，但另外一个侧面也反映出其现金流较弱。一方面，自身创造2021年利润的关键指标--归母净利润率已经徘徊在亏损边缘，另一方面，自身的现金流量率多次出现年度负数，这样的表现，怎么也不能说表现“良好”吧？

上述的简单对比后，大家相认可“华侨城A”经营转差的结论吧。

当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座！

在此声明本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$华侨城A（SZ 000069）$、$保利发展（SH 600048）$、$招商蛇口（SZ 001979）$，$万科A（SZ 000002）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。

（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。

2022年12月27日早

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