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长坡薄雪观点指数
在冬天，如何找到湿雪和一条很长的坡道？
(资料图)
摘要“进三争一”的目标，不仅是冲阵，同时也是守滩。
编者按每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。
为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。
观点网宋广菊退休一年之后，她一直未竞的保利发展“重返前三”目标，在2022年的行业凛冬下反而达成了。
2022年1月，保利发展在广州召开2022年度工作会议，接任董事长一职的刘平作了题为《守正创新谋发展，坚定心向前行》的总结发言，提出“进三争一”新阶段目标。
2022年，房地产行业销售下滑明显，楼市增长乏力，但在行业下行的大背景中，头部房企的销售景气程度高于其他企业，与前100房企平均水平相比，前20房企销售下滑幅度减少了23.5个百分点。
保利发展在2022年的销售表现，虽难抵下行趋势，但增速仍优于同行。
根据观点指数发布的2022年度房地产企业销售表现，该公司全口径销售金额为4573亿元，对应销售面积为2747.6万平方米，两项数据虽分别同比下降14.5%、17.56%，但在销售排名上升至行业第二。
追溯过往，保利发展是在2012年迈入千亿门槛，彼时销售排名第三，仅次于万科、绿地。
此后多年，随着碧桂园、恒大、融创等企业轮番崛起，保利发展掉出了前三，常年维持在第五左右的位置。
2022年，保利逆势开启了尘封已久的排名“欲望”，并在“前三”基础上提出“争一”的新阶段目标。
登顶在望，后有追兵
2021年退休的宋广菊，曾多次表明保利重返前三的心，该公司销售规模也逐年增长，但始终未进前三。
当年，保利销售排名上升一位至行业第四，离“前三”仅一步之遥。
2022年，根据观点指数发布的“年度房地产企业销售表现”，保利发展以4573亿销售额，仅次于碧桂园的4643亿，排名第二，甚至“争一”目标也已触手可及。
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2022年4月份，保利发展召开2021年业绩说明会，也是刘平接棒宋广菊后的首场业绩会。
对于市场关注的“进三争一”新目标，刘平表示，不能简单、片面地理解为榜单排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。
事实上，受经济下行与市场调整影响，2022年全行业整体销售都处于低迷状态。
国家统计局数据显示，1-11月全国商品房累计销售额118648亿元，同比下降26.6%；累计商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%。
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头部房企销售金额增速也全线下滑，往年业绩相对坚挺的大型房企均出现乏力状况，说明企业在销售和项目布局方面都面临很大压力。
观察前五企业，华润置地2022年销售增速超过其他房企，但在上半年同样呈现下滑趋势，到下半年才开始发力，单月最高销售增速达38.8%，最高下滑幅度则是54.6%。
目前销售榜第一的碧桂园是在4月录得最大单月销售降幅，为57.14%，截至目前单月销售均较2021年下滑；保利则仅有6月及9月销售录得同比增长，单月销售最大增速为6.59%，其他月份基本处于同比下滑状态。
TOP100房企销售金额几近腰斩，保利需要想办法“独善己身”。
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数据显示，2022年上半年保利发展完成签约金额2102.2亿元，占全年销售比例为52.53%。其中，核心城市贡献度获得2个百分点的提升，销售贡献为79%。
面对困难和挑战，保利同样采用了高管下沉督导销售，强化数字化营销能力等举措，对冲销售下滑趋势。
截至目前，保利发展的排名终于来到了第二的位置，“重返前三”目标在行业凛冬的当下达成了，登顶也并非遥不可及。
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据观点指数发布的2022年度房地产企业销售表现，目前房企头部格局已经逐步稳定，由“碧保万中”取代了曾经的“碧万恒融”。
在“进三”达成，冲击“争一”的目标指引下，保利下半年继续加大促销力度。
国庆期间，保利于广州罗兰国际项目推出了特价房，降幅区间在2000-4000元/平方米；另外，位于长沙的光尘樾项目同样降价20%。而且，在多个城市项目相继开展了开盘返场优惠，精装改毛坯等促销方式，冲击销售。
不仅是保利，中海地产、华润置地、万科等多家头部房企也都开启了年终促销。
从权益销售上看，2022年保利发展（3068亿元）与碧桂园（3457亿元）还有一定差距，紧随其后的万科（2731.5亿元）也在虎视眈眈。
“进三争一”的目标，不仅是冲阵，同时也是守滩。
盈利普跌，开辟新线
供需双弱、融资收窄是近年房地产市场的大背景，此外受房地产行业周期性调整影响下，保利的盈利能力与众多房企一样，承受着压力。
2022年上半年，保利发展实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；实现净利润149.24亿元，同比增长1.60%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。
来到2022年前三季度，营收虽同比增长12.97%，但归母净利润录得3.6个百分点的下滑，增速较上半年有所回落。
一方面，疫情及行业景气度恢复不及预期，实实在在影响着保利的盈利能力；另一方面，行业规模增速放缓、企业销售去化压力较大，不少企业通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，进一步导致了盈利承压。
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2022年上半年及三季度的数据表现均显示，保利收入保持平稳，但毛利率呈下行趋势，综合毛利至三季度末约为24.51%，分别较年初及上半年下滑2.04个点、1.04个点，与行业下行趋势一致。
从2022年房企毛利率走势来看，招商、万科、华润置地、中海等头部房企都同样出现了毛利率下降的情况。
另外，保利的房地产销售毛利率在2018-2020年之间保持较高水平，这三年分别为37.48%、35.38%和33.48%，优于同行；到了2021年，该项数据跌出30%，至27.13%；2022年中进一步下降。
毛利率下滑主要是因为近年来所销售的产品中，地价占比有所上升。
据观点新媒体观察，2022年3季度，保利发展新增土地均价占同期销售均价的比例为96%,往年该项数据均保持着45%上下的水平。这项数据的快速上升，也与新增土储集中在一二线城市有关，未来将对企业盈利优化有较大影响。
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“三费”方面，保利发展上半年销售和管理费均出现同比略降的情况下，财务费用大增55.97%，从13.13亿元增加到20.48亿元，增加7.35亿元，该司对财费的变动归咎于汇兑损失增加。
对比2021年，保利发展彼时财务费用增幅只有7.38%，为33.86亿元，好在该项数据在2022年第三季度得到修复。三季度财报中，保利财费增速由半年报近56%修复至6.24%，至30.29亿元。
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受2022年上半年财费大涨影响，保利发展净利增速则由2021年同期的10.25%降至1.6%，三季度该项数据进一步降低，录得同比下降2.71%。
可见，上半年若是财费增长区间控制合理，能够使得保利发展净利保持同期水平。
在行业整体已进入低利润时代的背景下，盈利瓶颈已然成为房企不得不面对的“困局”。除了紧抓成本管控、平衡财务杠杆之外，寻求“第二增长曲线”成为未来房企发力的另一关键。
2018年，保利地产在更名“保利发展”时，就将“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，拟寻求地产为主、综合服务及不动产金融共同发展的道路。
2022年上半年，保利成立产业管理中心，加强对产业经营及布局的有效管理，与地产主业形成良性互动协同。
2021年末的数据显示，不动产金融方面，该公司基金累计管理规模超1700亿元；此外，保利发展还加大对租赁租房市场的布局，在营长租公寓项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。
保利物业方面，2022年上半年实现营业收入64.49亿元，同比增长25.16%；净利润6.4亿元，同比增长25.8%；毛利率方面较去年同期微升0.2个百分点，至20.23%
公建业态是保利物业的重要布局版图，上半年在大型公服标杆项目继续发力，报告期内新增长沙轨道6号线、广州海珠湖国家湿地公园、嘉兴南北湖风景区等项目。
截至2022年6月末，保利物业管理面积增加至5.23亿平方米，合同面积7.32亿平方米。虽然同比增长速度较快，但物业板块营收仅占总营收的5.82%，对集团的盈利改善作用相对较小，未来仍有较大的提升空间。
可预见的扩张
面对行业持续承压的盈利以及销售同比下滑的表现，并没有影响保利逆势扩张的步伐。为了早日实现行业第一的目标，保利发展拿地的热情也相对积极。
在2022年中期业绩会，保利发展董事长刘平谈及公司2022年投资预算时曾指，公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量，保障股东投资回报，全年投资计划是3650亿元。
资料显示，保利发展2021年适度增加了对核心城市群内的潜力三线城市布局力度，受此影响，期内拓展投资均价为5833元/平方米。而2022年同期，市场投资收缩背景下，该公司投资风向更加聚焦于一二线城市。
据观点新媒体统计，2022年上半年，保利发展在一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个百分点，共年拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元，扩展投资均价较2021年增加60.40%，为14733元每平方米。
进入2022年三季度，保利发展继续加大投资，新拓展项目33个，新增容积率面积359万平方米，总拓展成本628亿元，扩展投资均价为17493元每平方米，较上一期增加18.73%。
根据观察，保利发展三季度投资保持重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群的核心城市及区位，38个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。
12月的广州四批供地中，保利95.81亿元竞得该轮土拍中总价、单价最高的中铁物流园地块，溢价率0.21%；回顾广州整个2022年集中供地市场，保利在二批次斥资48.81亿拿下荔湾、黄埔、南沙3宗地块，又在三批次供地中竞得溢价率最高地块，花费13.56亿元，溢价率11.51%。
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事实上，房地产行业发展放缓背景下,房企投资普遍较为谨慎。目前民企资金压力尚未得到实质性缓解，土地市场“隐身”，积极拿地的央国企拿地投资节奏较2021年同期也大幅放缓。
2022年前三季度，保利发展拿地力度同比也有所放缓，其中新拓展项目同比减少43个，新增建筑面积减少64.69%，总拓展成本为1235亿元，同比减少13.87%。按公告口径计算，截止于2022年12月10日，保利发展共新拓展项目83个，新增容积率面积943.77万平方米，总拓展成本1421.14亿元。
另外，根据观点指数发布的2022年房地产企业新增土地储备报告，在权益拿地金额中，2022年前11月土地投资力度最大的房企为保利发展，对应拿地支出为967.6亿元，新增权益土储671.3万平方米，新增可售货值1545.6亿元。
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回顾保利发展2022年前三季度的拿地历程，分别在北京、南京、广州、佛山、合肥、南昌、厦门、福州、东莞、等城市均有落子。
截至2022年三季度末，保利土地储备共计2.05亿平方米，较2021年同期减少近1500平方米，目前在建拟建项目795个，在建面积约1.39亿平方米，待开发面积6605万平方米，预计可满足未来3年内的开发需求。
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在积极扩储的同时，市场低迷态势尚未得到有效扭转，保利发展也在放缓自身开工面积，紧抓去库存。
2022年三季报显示，保利开工低于预期，同比下滑52.28%，竣工也较2021年同期微调下滑4.96%。新开工面积大幅下滑前提下，竣工面积受影响较少的原因，一方面因为新开工项目集中在疫情爆发城市，另一方保利有意在放缓开工，抓项目去化。
另外，新竣工面积超过新开工面积为近三年首次出现。
融资冬与春
融资渠道的畅通也助力着保利的逆势扩张。
2022年三季度，保利发展资产负债率为77.91%，扣除预收账款后资产负债率为66.35%，财务保持稳健。
随着11月份“三箭齐发”，房企融资环境趋宽松,面临的用风险多发态势有望逐步缓和，预计房企债券、股权及托融资业务也将逐渐活跃。
虽然目前房企与银行签订的战略合作协议属于意向性授，最终落地情况还有待商榷，但具备导向性意义，对项目后续开发贷款、并购贷款等落地均有积极作用。
“三支箭”目的是改善房企融资环境，解决房企生存问题，这好比一场“及时雨”，需要看到“雨”背后的针对性，而救活企业的本质仍是促进“造血回血”功能的恢复，销售便是“回血”的重要组成部分。
保利发展作为2022年销售最高的央企，好于同行的销售成绩让其获得了评级机构不错的评级。如2022年12月，标普确认了保利发展的评级为“BBB”，展望“稳定”。
标普预计，保利的销售复苏速度将超过同行，在高线城市的优质土地储备将为其财务杠杆稳定提供支撑，而融资渠道畅通是缓解周期性行业风险的重要支撑因素。
从融资成本上看，2015年至2020年保利发展发行的公司债利率在3.0%-4.19%之间，2021年该项数据下滑至3.17%-3.98%，平均融资成本在2022年进一步降低。
截至2022年9月末，保利发展累计发行5期公司债，累计发行金额为98亿元，债券单笔最低利率为2.80%，最高为3.59%，平均融资成本进一步降至3.04%。中期票据则发行共5期，累计发行金额100亿元，债券单笔最低及最高利率分别为2.75%、3.51%。
2022年第三季度，保利继续积极开展融资额度储备，已分别向上海证券交易所、中国银行间市场交易商协会提交注册发行99亿元公司债券、100亿元债务融资工具的申请。
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逆势扩张的行为，也使得保利的有息负债由2021年底2968.03亿元增加至三季末的3701.44亿元，增长约24%。
截至2022年三季度末，保利发展储备货币资金1303.47亿元，相当于短期借款及一年内到期非流动负债的1.93倍，2021年同期则是2.32倍。
此外，在2022年疫情多点反复的大背景下，市场恢复不及预期且行业心持续受挫，房企销售回款也面临较大压力。
数据显示，保利发展2022年上半年销售回笼率为94.90%，为近三年最高值；同年三季度该项数据回落至91.80%，回笼资金2939亿元，仍好于2021年同期2.3个百分点。
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相对宽松的现金流状态下，保利发展还在积极进行腾挪调整，筛选手头部分项目以换取缓解资金及债务压力的空间。
例如2022年12月29日，保利旗下保利湾区投资发展有限公司拟转让三家公司的51%股权，三家公司均系与碧桂园合作的项目公司。
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