本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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李嘉诚的“地段论”在广州商圈2022年的运营表现中再次被验证。

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戴德梁行1月12日发布的《2022年广州房地产市场回顾及展望报告》显示，受疫情影响，2022年的广州零售市场承压，核心商圈和非核心商圈在租金、空置率方面出现明显分化。

总体而言，2022年，广州新增优质购物中心36万平方米，推动全市总存量突破500万平方米。其中，非核心商圈的租金水平出现较大降幅，空置率则有明显上涨。如白云商圈租金下降5.0%、空置率上升了2.6个百分点；番禺商圈租金下降0.9%，空置率上升4.2个百分点。

核心商圈租金则保持温和上涨，体育中心和珠江新城租金涨幅均超过5%；虽然空置率也有一定上升，但核心商圈仍是品牌选址的首要选择。2022年内，超过45%的新开及即将开业店铺落址核心商圈，其中超半数位于体育中心商圈。全市平均租金水平较去年同期微升0.6%至每月每平方米746.1元。

2022年，体育中心商圈的租金表现亮眼。戴德梁行数据显示，2022年第四季度，体育中心商圈平均租金为1798.8元/平方米/月，而其他区域商圈租金均在千元以下。不仅在广州，自疫情发生至今，体育中心商圈的租金涨幅在亚太地区都保持领先，零售租金已超疫情前15%。

戴德梁行研究部高级经理汪骊珠分析称：“近三年来，该商圈内近7成的项目对品牌及业态布局进行过较大调整，如引入潮流品牌、国际奢侈品牌，把经营效果不佳的区域拆分成更小面积的铺位等，这些举措也助力了租金水平的提升。”

对于城市而言，消费实力是经济实力的“晴雨表”。2021年7月，广州市开展国际消费中心城市建设，单个商圈“一枝独秀”的格局或将改变。戴德梁行商业地产部高级助理董事温苑雯表示，广州已在重塑商圈体系，由单核向多核、多元场景化发展，“广州塔-琶洲”和“金融城-黄埔湾”等热点片区均将纳入世界级地标商圈。

与零售市场一样，写字楼市场租金及空置率也双双承压。2022年，广州甲级写字楼全年新增供应约为41.7万平方米，供应量与去年基本持平。其中超过八成的新项目位于琶洲商务区，市场规模突破600万平方米。过去一年里，广州甲级写字楼市场需求明显下降，全年净吸纳量为负值。而过去10年内，广州甲级写字楼平均净吸纳量为32.1万平方米。与此同时，空置率同比上升6.4个百分点至14.0%。租金也逐季度下降，四季度全市平均租金为每月每平方米166.5元，同比下降超过5%。而专业服务业、TMT及金融业仍然作为三大主力引领市场成交，全年贡献了近七成的成交面积。

戴德梁行广州总经理罗进良称，主要原因是新增物业入市、部分企业受疫情影响缩减办公面积甚至退租等。“2023年各行各业会回归正常，我们对2023年的市场持乐观态度。具体来看，一季度可能仍是恢复期，二季度会有明显回暖，届时写字楼的活跃度也会有比较明显的增长，但预计二季度的竞争也会很激烈，部分物业业主为吸引优质客户，租金可能仍会下调。”

戴德梁行预计，2023年企业承租办公物业时将有更多选择，除了体育中心、珠江新城的存量写字楼，琶洲、金融城都会将有新增供应。“广州2023年写字楼市场将会呈现多元化局面，不同区域、不同档次的写字楼供租户选择，对企业来说是一个难得的机会。尤其是有足够体量、相当品牌知名度的企业，2023年选址时的溢价能力会有所增加，可借机锁定比较长期的租约、比较划算的租金水平。”罗进良续指。

值得注意的是，琶洲新增写字楼多为总部大楼。在传统房地产开发商、运营商之外，国美、小米、维品会等各行业的领军企业成为广州写字楼市场新的供应主体。罗进良对时代财经称，相比大众化、标准化的传统写字楼，总部型物业硬件配置会进一步提高，前期建设投入一般高出20%-30%，且会有更多元化、个性化、智能化的配置，如图书馆、游泳池、智能派送机器人、空调加装系统以提高新风量等。

疫情也影响着商办物业的出售。2022年全年，广州商业房地产大宗交易共录得19宗成交，成交总额为199亿元，成交总额同比下降约14.7%，较近6年平均成交额（约211亿元）也略低。其中，一季度成交额超过90亿元，均是2021年已敲定的交易；后三个季度近110亿元的成交额中，约有30亿元是因以物抵债而发生的产权转移，主动交易仅约80亿元。

从资金来源看，仅有一宗交易来自于外资投资者，95%的交易额由内资买家完成。戴德梁行预期，后疫情时代地产行业增长性显著，预计2023年自用买家将持续发力，外资买家有望回归。