本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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“这两天网友的咨询量暴增。”在小红书上卖自家房的王牧（化名）感受到一波市场的热度，也看到一丝置换新房、进而降低房贷利率的希望。
2019年，她买下郑州管城区永威城一套113平方米的毛坯房，利率高达5.88%。今年6月，她在小红书上发布了房源信息，这两天来咨询的人明显多起来。
这和郑州楼市新政有关。8月3日晚，郑州市住房保障和房地产管理局等八部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”）。《通知》从青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、取消限售等15个方面对楼市进行调整，并明确提出“落实‘认房不认贷’政策”，被称为“郑州楼市新政15条”（下称“新政15条”）。
8月4日傍晚，郑州住房公积金管理中心也有了新动作：自8月7日起降低公积金贷款的首付比例，即在郑州市区域内使用公积金贷款（含组合贷款）购买家庭首套或改善性住房时，若购买新建商品房，最低首付款比例为20%；若购买存量商品房（二手房），最低首付款比例为30%。
作为首个落地取消限售政策的省会城市、首个明确表态“认房不用认贷”的城市，郑州“新政15条”一经出台便引起业内广泛关注。但相比网络上的热闹，郑州房产中介则相对淡定，“郑州楼市一向对政策没有想象中那么敏感”，“政策需要时间检验，目前是客户少、房子多，如果涨价的话没人买。”多位中介对时代财经称。
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郑州再次抢跑优化楼市政策
“今年5月网签的房子，契税10万！”看到楼市新政15条，郑州市民李杨（化名）直言错过大优惠。
新政15条规定，毕业3年以内来郑新就业的青年人才，自通知之日起至2023年12月31日购买一手房并完成契税缴纳的，可在原有青年人才购房补贴的基础上再享受100%比例的契税补贴；符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的，可享受一次性货币补贴，二孩家庭2万元、三孩家庭3万元。
此外，上述期限内，在郑州市区域内购买新房并完成契税缴纳的所有购房者，均可享受由各开发区、各区县（市）给予的一定比例的购房契税补贴，补贴以货币形式一次性发放。
和李杨一样“后悔买早了”的大有人在，有的人几天前刚刚完成网签，但也有不少有购房意向的消费者跃跃欲试，表示周末要去看房。
与一线城市业主闻风涨价不同，虽然感受到新政带来的市场热度，郑州的业主和中介相对理性。王牧2019年购房时支付总价逾160万元，6月份刚在小红书上卖房时叫价150万元，但经过几个月数人的询价和讨价还价，她的心理价位已降低至140万元。
尽管这两天咨询的人多起来，王牧也没想着涨价。准备置换同小区另一套更大面积房子的她，当务之急是把房子卖出去，“亏几十万就亏了吧，我另一套房谈好了，就等着付钱了。而且这套房贷太高了，赶紧出手降低还贷压力。”
时代财经在贝壳找房APP发现，永威观澜庭一套3室2厅的房源在8月3日下午5点多降价8万，目前挂牌价218万。这是其自2022年10月中旬挂牌以来第5次降价，较初次挂牌价降价32万元。贝壳房产中介彭昊（化名）对时代财经称，由于业主着急出售，价格还有继续降的空间。即使出了新政，也不会涨价，大概率会持续现状。
事实上，近两年，在楼市调控调整的探索中，郑州一直走在前列。2022年3月1日，郑州出台18条调控措施，涵盖了人、地、钱等多方面，如给予大学生购房补贴，对有老人来郑州投亲养老的家庭给予购房名额等。同时，郑州还重新启动去库存的利器——棚改货币化安置。
此后，郑州还先后出台了十多条配套政策措施，包括加强保障性租赁住房、给予青年人才安家补助、放宽住房公积金部分提取政策、提高住房公积金贷款额度等。政策力度之大在一、二线城市中都比较少见。
修复疤痕需要时间
一系列的楼市优化政策，也不断释放着楼市需求，消减着后续新政的威力。
彭昊之所以淡定，是因为在他看来，15条新政除了购房补贴与落实“认房不认贷”的规定为最新政策外，其余基本是之前政策的加强与进一步落实，或现实中已在推行。如取消限售的相关规定，现实交易中早已实行。“今年6月起，郑州二环外已不限售、不限购，只要有房产证即可上市交易。”
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也表示，郑州虽然打响楼市政策优化第一枪，但郑州近两年房地产市场持续下行，本次提及的多项政策在此前已陆续推出，考虑到当前郑州库存仍维持高位，政策对市场的带动效果或有限。
郑州房产中介董波（化名）对时代财经称，“郑州房价短期内还是以稳为主，不会大涨。对纯刚需客户，只要他想再观望一阵，我从来不催着签单。”在他看来，刚需才是楼市主力，目前开发商和客户都还没动起来。郑州楼市受伤太深，修复疤痕需要时间。
在过去几年的棚改和高速发展中，郑州楼市库存高企。今年2月末，郑州可售面积出清周期超20个月。据贝壳研究院郑州分院数据，到今年6月份，郑州新房库存为1637万平方米，半年均去化周期为17个月。
去年雨来，“保交楼”成为郑州楼市的首要任务。《郑州市2023年国民经济和社会发展计划》提到，今年要加快推进147个保交楼项目进度，力争房地产开发投资完成3000亿元。
不过，据《新京报》近期报道，纾困资金的筹集和运营仍是目前郑州“保交楼”工作的难点。某大型品牌开发商一项目虽在“保交楼”名单之列，专项借款资金也已下拨，但因该项目剩余资产已经被冻结、没有抵押物可用来抵押，专项资金还没有到项目上。
这些都让郑州楼市的盘活困难重重。“烂尾项目太多，部分客户不敢买一手房，而二手房则有价无市，挂牌的多、买的少。”董波说。
克而瑞河南区域数据显示，今年7月，郑州主城区成交“六连降”，住宅成交约40万平方米，环比下滑约21%；受低价个案项目集中备案影响，7月住宅成交均价14798元/平方米，环比下降约5%。
房企也减慢了在郑州的投资。中国土地市场网数据统计，自2021年开始，郑州主城八区的涉宅用地出让及成交开始大幅下滑，2021年、2022年的供应建面分别为1034万平方米、676万平方米，成交分别为854万平方米、561万平方米。今年上半年，供应、成交建面更是双双下滑至271万平方米、215万平方米。多数地块底价成交，且多为本地城投平台兜底。
郑州一家本土房企的内部人士对时代财经称，整体而言，这个政策是好事，重要的是稳定预期，提振市场信心。
而政策能否达到预期效果，多位中介人士对时代财经表示，“让子弹飞一会儿。”
