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事件2022 年12 月17 日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》。

点评加速优质资产整合，兼顾流动性补充，资产负债表良性扩张。

优质资产加速整合，兼顾流动性补充1）公司拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。本次交易完成后，南油集团将成为公司的全资下属公司，公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%。2）本次交易公司拟通过非公开发行股份募集配套资金，募集金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的 100%，在扣除相关费用和税费后，将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。3）发行股份购买资产的股份发行价格为15.06元/股，本次交易标的资产的交易价格尚未确定。

前海片区权益资产增加，资产负债表良性扩张1）南油集团主要持有的资产为其通过招商前海实业间接持有的前海自贸投资的股权。前海自贸投资是招商前海实业的控股子公司，为南油集团园区开发业务实施主体，在前海蛇口自贸区内拥有优质的土地资源，对前海妈湾片区进行整体开发、建设和运营。2）截至公告发布日，前海自贸投资拥有已完工的园区建面超39 万平米，控制着前海妈湾片区 42.53 万平方米以及前海深港合作区妈湾组团的面积为38.09 万平方米土地的使用权。南油集团及招商前海实业在2021 年末已属于公司并表子公司，本次交易完成后，有望进一步从权益端改善公司的资产负债率。

归母净利润长期有望提升，短期现金流受益南油集团与招商前海实业在2020年-2022 年前三季度分别实现未经审计的归母净利润8.51/2.78/-0.24 亿元和22.76/8.81/1.41 亿元，整体盈利水平较高，我们认为在公司成熟的综合开发能力下，长期运营收益有稳定增长空间，本次交易完成后，公司归母净利润有望进一步增厚。同时，本次募资将有部分投入到公司的日常经营，短期将有效丰富公司现金流。在“第三支箭”推出之后，公司作为优质央企，率先启动资产收购，充分体现了公司享有的集团资源优势与政策优势，以及发展扩张的积极性。

盈利预测、估值与评级公司背靠招商局集团，资源丰富，综合开发运营经验丰富，用优势显著，资金充沛，市场出清后有望持续提高市占率。我们维持公司22-24 年的EPS 预测为1.01 元、1.25 元、1.29 元，当前股价对应22-24 年PE估值为13.8、11.2、10.8 倍，维持“买入”评级。

风险提示销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险