引言
2022年全国房地产市场经历了前所未有的挑战，为稳定楼市，相关部门频繁释放积极号，政策力度不断加大。随着房地产“三箭齐发”，房企债务危机得到缓解，房地产板块的复苏提振了市场心，促进经济基本面好转。房地产涉及产业众多，创造大量工作岗位，几乎成了“大而不能倒”的产业。本文利用万得产业链数据库【Wind Product Chain Database】（以下简称Wind PDB）从产业链角度角度看房地产如何影响国民经济和就业。
目录
(资料图片)
1.房地产对经济和就业的影响
2.房地产对不同产业的影响
2.1 土地
2.2金融业
2.3建筑工程
2.4房地产开发服务
2.5 房地产经营
3.房地产未来展望
房地产对经济和就业的影响
2020年房地产开发投资拉动各相关行业增加值合计达到75172.97亿元，占当年GDP的7.4%。具体来说房地产开发投资拉动第一、第二、第三产业增加值为4124.58、46448.48和24599.91亿元，分别占其当年增加值的5.3%、12.09%和4.44%。
房地产开发投资能拉动多少就业呢？下表所示，与房地产密切相关的三个行业中（建筑业、房地产业、金融业），建筑业的就业拉动能力最大。建筑业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计635人，其中直接拉动就业262人。金融业的就业拉动能力第二，金融业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计511人，其中直接拉动就业270人。房地产业本身就业拉动能力并不大，房地产业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计351人，其中直接拉动就业212人。按此计算，2020年仅与房地产密切相关的三个行业，房地产开发投资带动就业就超过1.15亿人，对民生影响巨大。
房地产对不同产业的影响
房地产通过产业链影响上下游产业，进而影响国民经济和就业。
房地产开发上游主要包括土地、金融等基本要素；建筑工程；房地产开发相关服务；统购设备用具等，房地产开发下游主要包括房地产经营、房地产销售、房地产辅助服务等。
结合上文房地产开发投资拉动国民经济主要行业增加值情况，可总结出房地产业所涉及的众多上下游产业中体量巨大且关系紧密的主要有下表所列举产业
具体来分析。制造业、批发和零售业、农林牧渔业、交通运输仓储和邮政业涉及领域和产品繁杂，覆盖房地产上下游，其与国民经济和就业密切相关。剩余与房地产业强相关产业在房地产开发产业链的位置如下图所示
为更清晰的说明相关产业与房地产业确实强相关，可以通过房地产三个重要指标数据商品房销售面积（房地产业景气程度重要指标）、房屋新开工面积（房地产业上游景气程度重要指标）、房屋竣工面积（房地产下游景气程度重要指标）来分析。如图所示，房屋竣工面积与商品房销售面积相关性高，且存在6-12个月的超前期；房屋新开工面积与商品房销售面积高度相关，且存在3-6个月的滞后期，如果短期内政策和资金密集扶持或打压，超前期和滞后期会明显收敛，2021年初三条线高度同步就是这种现象的典型代表。下面我们一一来分析相关产业在时空上如何受房地产业影响，进而影响国民经济与就业。
1►土地
房地产景气程度严重影响地方政府土地转让金收入。
土地作为房地产开发的基础要素，土地成本一般占到房地产开发企业总成本的30%以上，房地产业景气会带来巨量土地出让金，土地出让金收入是地方政府财政收入的重要组成部分。如果房地产业不景气，房地产企业拿地意愿将会大大降低，土地出让金大大减少将风险传导到企业和居民部门，对整体国民经济和就业产生影响。
2►金融业
对房地产企业及购房者贷款是金融业重要收入来源。
金融业是房地产开发资金的重要来源，也是房地产调控的重要抓手，同时对房地产企业及购房者贷款服务是金融业重要收入来源，房地产行业景气对银行利润和风险控制意义重大。如果房地产业不景气，国家救市降低房贷利率损失利润事小，房产价值缩水及大量失业造成的大规模房贷断贷更有概率引发金融危机，风险将传导至整个国民经济。
3►建筑工程
房地产景气程度直接影响建筑工程产业营收，并向上游建材、工程服务等产业延伸影响。
建筑工程产业上下游，建筑业、建材、采矿业以及电力、热力、燃气及水生产和供应业都通过建筑工程产业与房地产业相联通，这些都是国民经济重要载体、劳动力密集型产业，是国民经济发展和稳定就业的中坚产业。
建筑工程领域涉及上市公司众多，以构件、建筑施工、制造零件和用品领域为例，共有418家相关A股上市公司。在钢铁领域，有河钢股份、鞍钢股份、太钢股份、华菱钢铁等；水泥领域，有海螺水泥、冀东水泥、华新水泥等，这些公司的股价表现与房地产景气程度相关性较高。
建筑工程投资在房地产开发企业成本中占比超过30%，且房地产开发投资对建筑业的拉动超过30%，建筑工程产业不仅规模巨大，而且受房地产景气度影响最明显。房地产业如果资金收紧，对上游建筑工程行业的大量未付账款必难以兑现，建筑工程相关企业流动性承压，大量抗风险能力弱的中小企业会逐步被淘汰；同时作为房地产上游产业重要参考数据的房屋新开工面积数据大幅下跌，严重影响建筑工程相关企业收入，风险进一步扩大，企业裁员，造成大量建筑产业工人失业，风险扩散到居民部门，国民经济和就业受到重大打击。
4►房地产开发服务
房地产景气程度决定房地产服务产业合同额，影响巨大。
科学研究和技术服务属于房地产开发上游房地产开发服务板块，为房地产开发企业及建筑工程企业提供咨询策划、工程监理、技术咨询等专业技术服务，该板块受到房屋新开工面积指标影响巨大，房地产业下行，影响房屋新开工面积，房地产开发企业及建筑工程企业需求减少，风险传导到房地产开发服务产业；房地产经纪、物业管理服务作为房地产开发下游产业，受到房屋竣工面积和市场心双重影响，房地产业景气度低会造成房地产经纪和物业管理服务产业大量裁员。房地产服务产业作为吸收大量就业的第三产业，如果营业收入受到大幅影响，很容易造成大量服务业技术人员失业，影响居民部门消费心进而影响国民经济。
房地产服务领域多为中小型公司，其中房地产咨询服务主要涉及的A股上市公司有津滨发展和荣安地产；物业管理是目前的热门赛道，大量公司在港股上市，目前A股主要物管公司有招商积余、万科A等。
5►房地产经营
房地产通过面积供给、市场心等多因素影响房地产经营产业。
位于下游的房地产经营产业，主要涉及房地产物业的经营，重要子领域包括办公楼租赁、商铺经营、酒店度假村经营等。房地产业景气度低，房屋竣工面积会逐步减少，房地产经营产业所需的基础空间增长乏力，影响房地产经营产业的扩张；同时房地产业下行引发企业和商家对厂房、办公楼、商铺需求降低，使房地产经营行业营收承压，利润降低，进而引发支出减少、裁员等，影响国民及经济和就业。
房地产经营方面主要A股上市公司有陆家B股、陆家嘴、上海临港等；酒店及度假村经营方面主要A股上市公司有锦江酒店、首旅酒店等。
房地产未来展望
目前，全国新房销售依然处在筑底蓄力阶段，由于房地产对上下游产业影响在时间上存在一定延迟，上下游产业大多处于摸底阶段，土地市场持续降温，22年第三轮土拍整体溢价率仅有2.5%；房企非银融资虽在修复，但仍保持较大跌幅，12月融资总额同比下降32.9%，房地产不景气对国民经济和就业带来的影响还未远去，但也要看到政策端的“火力全开”，融资端“三箭齐发”，缓偿债、保交楼，以提振市场心，房地产企稳、反弹未来可期。房地产及相关行业肩负着7.4%的GDP，影响超1亿人就业岗位，需要回归它该有的位置，发挥其稳经济、稳就业的重要作用，不能野蛮生长成“大而不能倒”的产业！
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