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事件

2023 年1 月6 日，招商蛇口发布2022 年业绩快报。2022 年全年预计实现归母净利润38 亿元-46 亿元，同比下降55.65%-63.36%；扣非归母净利润29 亿元-37 亿元，同比下降58.23%-67.27%。

点评

毛利率下滑、计提减值等多因素影响，当期业绩不及预期。公司2022 年归母净利润大幅下滑，主要因为①受市场下行、结转区域结构变化影响，开发业务结转毛利率阶段性下降；②积极处置去化困难的项目（降价去库存影响短期利润），优化资产负债表；③在行业下行背景下，公司计提资产减值准备同比增加；④公司转让子公司产生的投资收益同比减少（去年公募REITs 上市，产生税后收益14.58 亿元）；⑤疫情对资产经营业务冲击明显，出租率和租金水平均受影响，同时累计减免租金约7.49 亿元。随着宽松政策的落地和市场销售的复苏，公司优质项目持续结转，预计公司毛利率水平将企稳，减值规模逐步减少，未来业绩能稳步回升。

销售好于头部房企平均，深耕拿地支撑持续发展。公司2022 年全年实现签约销售金额2926 亿元，同比-10%（TOP10 房企平均同比-19%），居行业第6 位（2021 年第7 位）；12 月单月销售426 亿元，同比-3%，呈逐步复苏态势。保持合理拿地强度，公司2022 年全年获取土地56 宗，总拿地金额1283 亿元，权益拿地金额766 亿元，居行业第5 位；投资区域聚焦、城市深耕，主要于上海、深圳、杭州等“强心30 城”拿地；优选合作方，2022年权益比例60%（2021 年权益比例为48%），同比提升12pct。

投资建议

公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们下调公司盈利预测，将2022-24 年的归母净利润从93.0 亿元、121.4 亿元、157.7 亿元调整为42.1 亿元、55.5 亿元和95.9 亿元，调整后同比分别为-59.5%、+32.1%、+73.7%。当前股价对应2022-24年PE 分别为24.9x、18.8x 和10.9x，维持“买入”评级。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；市场心持续走低；计提资产减值准备增加