本文来源：时代周报 作者：谢敏

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随着大学毕业季到来，租赁市场或将迎来新的高潮。

《中国住房租赁市场发展报告（2023年一季度）》显示，今年一季度，40个重点城市的住房租赁市场市场活跃度同比再次攀升，返城开工、到城市务工的新市民新增、换租租赁需求旺盛。预计二季度，租赁市场活跃度将保持上升的态势，毕业季租金市场旺季将在5月上旬显现。

为了推动住房和租赁市场更规范和良性发展，保租房REITs成为行业热点。截至目前，已有4只保租房公募REITs产品成功发行。

近期，公募REITs一季报陆续披露。聚焦到保租房公募REITs上，其底层资产项目，即住房项目出租率高，普遍超过95%。

具体来看，截至2023年3月31日，中金厦门安居REIT持有的2个基础设施项目，即园博公寓项目、珩琦公寓项目出租率分别为99.45%、99.55%。

华夏北京保障房REIT持有的2个基础设施项目，即文龙家园项目和熙悦尚郡项目，出租率分别为97.62%、92.74%。

红土深圳安居REIT持有4个基础设施项目。其中，安居百泉阁项目出租率达98.69%；安居锦园项目出租率达98.87%；保利香槟苑项目出租率达99.01%；凤凰公馆项目出租率达99.52%。此外，华夏基金华润有巢REIT的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，出租率分别为96.99%和92.43%。

4月25日，时代周报记者实探华夏基金华润有巢REIT的有巢泗泾项目。该项目工作人员告诉时代周报记者，整个小区一共有1264套保障性租赁住房的房源。

根据户型来分，35平方米的一室户是主力户型，有848间。此外，还有40平方米的一室户户型，共有188间；以及60平方米的一室一厅以及两室户，共128间。签约客户以年轻人为主。

据现场工作人员介绍，泗泾项目保障性租赁住房申请条件有两个，第一，在上海有合法的就业。第二，申请的保租房所在区域，比如松江区，产权住房或共有产权房面积不超过15平方米（按家庭算）。申请市区的保障性租赁住房项目，则要求在市七区范围内，产权住房或共有产权房面积不超过15平方米。

华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆表示，当前政府积极鼓励保障性租赁住房市场发展，中央政府和上海地方政府出台了包括税收优惠、土地供给、金融支持、公共服务等各方面支持的一系列政策，鼓励市场力量参与。但是与潜在需求相比，上海“十四五”期间保租房新增供应仍有较大缺口。

有巢住房租赁(深圳)有限公司总经理陈嘉表示，目前华润有巢已经按招募书披露，从持有的保租房项目中选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态且符合监管要求后，将尽快启动扩募；同时，华润有巢未来投资重点将聚焦于一线及强二线人口净流入城市的可扩募资产，目前已圈定了一批扩募储备。

陈嘉称，从城市产业的空间布局看，上海城市的发展并非是摊大饼的外扩模式，而是以区域产业为导向的多中心发展模式。尽管华润有巢旗下的泗泾项目和东部经开区项目，距离上海的城市中心点有一定距离，但项目租客大多属于地铁沿线及项目周边“产住一体”的就业人群。

“从一季报的运营数据看，两家项目公司合计实现营业收入1906.17万元，EBITDA1,350.93万元。泗泾项目的出租率为96.99%，期内新签租约343间；东经项目的出租率为92.43%，期内新签租约515间。对比预测值均有较大幅度增长，也充分客观证明了项目业绩的可支撑性与可持续性。”陈嘉表示。