《投资者网》葛凡梅

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编辑 汤巾

即将过去的2022年里，中国房地产市场在特殊背景下经历了大起大落。地产行业的狂热浪潮已经褪去，消费者对待购房的决策更加谨慎，而政府不断释放积极信号，以提振市场、修复行情。

自新冠疫情爆发以来，疫情打乱了人们的生活节奏，给人们的居住生活带来了实际影响，也深刻刷新了大多数人的居住价值观，改变了人们的购房观念。受新冠疫情影响，全民防疫已经成为每个家庭的“必修课”，居家隔离也时不时闯入我们的生活中，这也使得人们对住房的功能性、安全性、舒适性有了更细致更深刻的思考。

后疫情时代重塑购房观念

疫情之下，消费者对楼市的预期、购房的观念偏好发生了一些改变。根据贝壳研究院发布的“疫情下的住房消费者预期调查”，在购房计划、意愿偏好等方面，消费者购房心态都出现了不同程度的变化，购房意愿延续、高品质居住成为关键词。

疫情下的购房消费者心态几何？调查结果显示，疫情并未大幅削弱消费者的购房需求，仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消购房计划。有买房和换房计划的人在疫情后买房意愿相对更强，占比分别达51%和44%。

疫情下的住房消费者预期调查

（数据来源：贝壳研究院）

随着在疫情期间，居家时间相较往年更多，国人对居住环境健康性有了前所未有的重视，对住宅的功能性、居住环境等产生了更深的思考，对现有居住房屋在通透性、空间布局等方面存在的弊端，具有更加直观的体会。

《赛拉维-助家战“疫”大调查》报告显示：在覆盖全国的5000多个家庭样本中，56%的受访者认为换房才能改善现状；高达52%的受访者则萌生了置业计划。

助家战“疫”购房大调查

（数据来源：《赛拉维-助家战“疫”大调查》）

相较于买房者，换房者更愿意买大户型。在户型的选择上，买房者因资金实力相对较弱，更倾向于购买中等户型，而且因预期相对较差，选择小户型的比例也较高。而换房者更多选择大户型，占比高达63.3%。

消费者购房意愿分布

（数据来源：贝壳研究院）

疫情之下，高建筑密度、高容积率，给疫情防控带来了一些复杂阻力。相较而言，自然环境优越、低密度，既能减少接触人群频率，大大降低感染风险，又能为业主带来安静且宽松的生活空间，保证私密性和安全性。这类产品自然成为改善阶层选房的首要标准，“绿色、生态、环保”的生态低密小区也更加能够获得购房者的青睐。

除了小区条件外，人们对品质物业服务需求也在上升，购房标准也逐渐从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。疫情期间，不同的物业管理水平带给人们不同的居住生活体验。优秀的物业管理，对防治疫情更为精准，通过预防、及时排查、实行规范化人性化服务，为住户提供更安心、贴心的社区服务。

贝壳研究院发布的消费者购房付费意愿调查显示，疫情后超60%的购房者都高度重视物业服务，在各类选项中排名第一，比例高于医疗、交通条件等。在有换房计划的受访者中，更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%，比例显著高于交通条件。

除了高品质物业最重要之外，买房者相对更加注重医疗配套，占比为46.6%；而换房者更加注重低密度，占比达53.1%。

消费者购房付费意愿

（数据来源：贝壳研究院）

然而，无论是好的物业服务、还是交通、医疗、教育、商业等社会资源，这些资源往往集中在大城市。疫情让消费者在购房过程中更关注物业、医疗等资源，相应的，资源集中的大城市仍是多数人的购房首选。所以在人群密度较低的郊区、老家以及大城市之间，消费者更倾向于选择在资源集中的大城市购房，占比超50%。

买房和换房消费者购房付费意愿分布

（数据来源：贝壳研究院）

市场倒逼房企产品迭代升级

在疫情冲击下，消费者的购房需求并没有太多减弱，而只是陷入短期观望，对更好物业服务、更高资源配置的住宅改善需求仍然强烈。而此次疫情，也不断倒逼房地产行业企业不断迭代、创新产品，为消费者提供更佳的居住体验。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，满足人民美好生活的需要、高品质改善性住房，或将成为未来房企穿越市场周期、稳健发展的关键。而克而瑞就曾在发布的一份行业研究报告中指出，需求侧改革后，房企将更多转向“产品服务”的角色，即在产品之上增强“服务属性”。

作为起步于北京的优秀房企，石榴集团早已前瞻性地洞察行业趋势，在打造硬核产品的同时，不断升级服务力，不断提升改善业主的社区环境和居住体验。

北京石榴春和景明270°环幕视野

随着越来越多的购房者对居住生活和环境提出了更多的诉求，开始重视居住的舒适性和健康性，健康人居理念不断深入人心。近年来，石榴集团着力于打造更加符合当代人居住需求的健康人居作品，把户型参数更多的与人、家庭进行了重新解构和勾连，因而诸如“自由无界共享巨厅”、“IMAX超宽银幕大窗”“灵动可变成长空间”等不断刷新人们对于生活空间的认知。早在疫情开始之初，户内的消杀逐渐成为生活的刚需，独立玄关为户内的洁污分离提供可能性，当然这还不是石榴思考的全部，通长玄关设计让收纳空间加倍，杂物无需进入到屋内，进一步降低户内污染的风险。

保定石榴春江锦上“智能人脸识别系统” 无接触归家更安心

在公共空间，石榴巧妙规划无接触归家动线设计，用智慧系统为疫情之下的人们，畅享安全健康、从外到内的归家之路。

北京十里春风实景园林

此外，石榴集团打造的健康住宅项目还配套全龄活动园林、阳光大草坪，从精巧空间到低密布局，从绿色健康到完善配套，以匠心产品、美学造诣和优质服务营造富有度假感的生活方式，表现出了产品强大的市场竞争力。石榴集团精研产品的脚步，也从未停下。目前石榴集团正推出“最团圆返乡置业计划”，覆盖全国30余城在售项目，为即将到来的2023年春节置业添上一抹亮眼的色彩。

后疫情时代，人们的置业理念、户型及各种功能需求都在发生转变，房企只有匹配当下用户需求的新趋势，加紧居住产品的升级迭代，做到功能与实用兼具，持续打造出受欢迎的产品，才能以产品力赢得市场。（思维财经出品）■