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保利发展(600048)

事件2022年10月28日，公司发布2022年三季报。公司前三季度实现营收1564亿元，同比增长13.0%；实现归母净利润131亿元，同比减少3.6%。

点评Q3单季盈利下滑，销售和拿地表现向好，用优势显著，直融渠道畅通。

Q3单季盈利下滑，累计业绩表现平稳22年Q3公司实现营收456.5亿元，同比减少5.8%；归母净利润22.7亿元，同比减少31.0%；毛利率为22.0%，同比降低2.8pct。22年前三季度，公司累计营收同比增长13.0%，交付结算节奏保持合理；毛利率为24.5%，同比降低5.3pct，与20-21年高成本拿地项目进入结转期以及结算产品结构相关；对合联营公司投资收益同比下降10.5%至19.8亿元，主要因Q3单季度对合联营公司的投资收益大幅减少86%；归母净利率为8.4%，同比降低1.4pct，主要受毛利率下滑影响，核心盈利能力仍保持稳健。

Q3销售持续改善22年Q3公司全口径销售额1099亿元，同比减少12.1%，单季度销售降幅收窄显著。22年前三季度，公司累计全口径销售额为3201亿元，销售面积1921亿元，同比分别下降22.0%、24.5%，分别较22年H1同比降幅收窄4.3pct、2.7pct，整体销售修复趋势稳健。

Q3拿地积极度提升22年Q3公司新增拿地总地价628亿元，权益地价391亿元，新增权益建面236万平米。22年前三季度，公司累计新增拿地总地价1235亿元，权益地价785亿元，权益土储建面519万平米，新增土储权益占比为67%，全口径拿地销售比为38.6%，拿地强度较22年H1提升9.7pct。公司重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群及核心城市，于38个核心城市拿地金额占比90%，其中上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超45%，去化保障度高。

财务稳健，低成本直融渠道畅通截至22年Q3，公司剔除预收款后的资产负债率为66.35%，短期借款同比减少74.6%，长期借款同比减少1.5%，应付债券同比增长44.7%，直融渠道占比提升。22年Q3公司发行债券及中期票据合计5笔，其中公司债33亿元，发行利率在2.8%~3.4%之间；中期票据5亿元，发行利率2.75%，助力综合融资成本持续降低。

盈利预测、估值与评级公司销售稳健，拿地实力强，央企用与品牌美誉度高，盈利能力于行业加速出清后有望迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间。考虑到公司毛利率筑底与市场销售下行，我们下调公司22-24年预测EPS分别为2.37元(下调5.6%)、2.49元(下调10.8%)、2.71元(下调12.1%)；当前股价对应22-24年PE估值为6.5倍、6.2倍、5.7倍，维持“买入”评级。

风险提示销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，行业下行超预期等风险。